"Belasting op reële huurinkomsten? Horrorscenario voor private huurmarkt"

04 mei 2018
Teaser: 

België werd onlangs door het Europees Hof van Justitie veroordeeld omdat de belasting op inkomsten uit onroerende goederen anders wordt berekend voor woningen in ons land dan voor woningen in het buitenland. “Dat is in strijd met het vrij verkeer van kapitaal”, klonk het bij het Hof. Ons land moet nu op zoek naar een oplossing. Een van de pistes die op tafel liggen, is om overal de reële huurinkomsten te belasten. Het idee alleen al leidt tot de nodige onrust op de private huurmarkt, en daar is niemand bij gebaat. Vanuit CIB Vlaanderen doen we er intussen alles aan om de beleidsmakers duidelijk te maken dat een dergelijke ‘oplossing’ grote gevaren inhoudt.

Kern van het probleem is dat in de personenbelasting van oudsher wordt gebruikgemaakt van het kadastraal inkomen als belastbare basis voor onroerende inkomsten die in België worden gerealiseerd. Dit met uitzondering van woningen die voor professionele doeleinden worden verhuurd. Voor buitenlands vastgoed ligt het anders en werkt men met de werkelijke huurinkomsten of met de reële huurwaarde (naargelang het pand wordt verhuurd of niet). Dat onderscheid is voor de Europese Commissie al lang een doorn in het oog en was aanleiding om een procedure voor het Europees Hof van Justitie op te starten. Dit Hof heeft zich nu (reeds voor de tweede keer) uitgesproken, met als doel de regering tot actie te dwingen.

Twee opties
De berichtgeving in de media was vrij uiteenlopend. In De Tijd bijvoorbeeld werd terecht vermeld dat de regering twee opties heeft. De eerste is om voor buitenlandse panden over te stappen op het gebruik van een vorm van kadastraal inkomen. Niet onbelangrijk om hierbij op te merken is dat men de voorbije jaren deze richting reeds is ingeslagen. Een circulaire uit 2016 laat namelijk toe dat voor niet-verhuurde panden het lokale equivalent van het KI, zoals de Franse ‘valeur cadastral locative’ en de Nederlandse WOZ-waardering, aangewend mogen worden.

In andere nieuwsartikels werd louter gefocust op optie nummer twee, met name het belasten van de werkelijke huurinkomsten voor alle vormen van vastgoed waaronder ook woningen gelegen in België. Dat is voor private verhuurders een absoluut horrorscenario. Iedereen die op de vastgoedmarkt actief is, weet hoe gevoelig het perspectief van de reële huurinkomsten ligt. Het idee alleen al zorgt voor veel onrust en resulteert zonder twijfel in desinvestering, met als resultaat dat de private huurmarkt zwaar getroffen wordt en de huidige discrepantie tussen vraag en aanbod nog zal toenemen.

Niemand gebaat bij onrust
Dat moeten we absoluut vermijden. Net daarom hebben we ons vanuit CIB Vlaanderen steeds verzet tegen de piste om over te stappen op de reële huurinkomsten. Het is immers niet voor het eerst dat dit onderwerp ter sprake komt. In september 2014  bijvoorbeeld velde het Hof van Justitie een eerste arrest, waarin de Belgische regering in het ongelijk werd gesteld. Prompt beslisten we om deze topic centraal te behandelen op het Vastgoedcongres, dat in 2014 helemaal in het teken stond van de vastgoedfiscaliteit.

De voorbije jaren is vanuit de studiedienst achter de schermen zwaar gelobbyd. Daarbij moesten we natuurlijk wel een strategische afweging maken over hoe CIB Vlaanderen het zwaarste kon wegen op de besluitvorming. Uit ervaring weten we dat het voeren van debatten in de media niet de meest productieve strategie is voor wat dit dossier betreft. Want zodra er een standpunt wordt ingenomen in de media springen talloze fiscalisten en academici daar op, om de onrechtvaardigheden van het kadastraal inkomen te beklemtonen.

Deze materie ligt bovendien bijzonder gevoelig bij de private verhuurders. Zodra hierover in de media een breed debat losbarst, merken we dat de leden overspoeld worden met vragen. Met die onrust op de markt is niemand gebaat.

Bovendien is gebleken dat we de beste resultaten hebben kunnen boeken door de politici rechtstreeks te contacteren en hen te wijzen op de gevaren die met de reële huurinkomsten gepaard gaan. Vergeet daarbij niet dat dit budgettair de doos van Pandora is. De logische tegenhanger van de reële huurinkomsten is namelijk het invoeren van een brede forfaitaire kostenaftrek, zodat de verhuurder alle kosten die gepaard gaan met de verhuring fiscaal kan inbrengen. Onder de regering Di Rupo hebben we via dit lobbywerk kunnen vermijden dat de verhogingscoëfficiënt voor het KI zou stijgen van 40% naar 50%.

Sectorbelangen blijven verdedigen
We blijven achter de schermen de belangen van de sector verdedigen. Dit door erop aan te dringen dat de regering voor een definitieve oplossing zou kijken richting verdere aanpassingen aan het stelsel voor buitenlandse goederen, met name het overstappen op een lokaal equivalent van het KI. Een verruiming en wettelijke verankering dus van de principes uit de circulaire van 2016.

Bovendien moet de politiek zo snel mogelijk duidelijkheid scheppen, zodat verhuurders niet ten onterechte denken dat ze met het doemscenario van de reële huurinkomsten geconfronteerd zullen worden.

CIB Vlaanderen heeft zeer recent een schrijven gericht aan federaal minister van Financiën Johan Van Overtveldt (N-VA), die in deze bevoegd is.  Met deze brief wilden we onze argumenten om de piste van de reële huurinkomsten van tafel te halen nogmaals in de verf zetten.

Dit is en blijft voor CIB Vlaanderen een bijzonder belangrijk dossier, waar we via het informeel lobbywerk hard op inzetten. We stellen daarbij vast dat minister Van Overtveldt in de Kamer alvast heeft verduidelijkt dat de besluitvormingsprocedure om aan het probleem te remediëren is opgestart en dat de gekozen oplossing geen stijging van de globale belastingdruk met zich mag meebrengen.

In Vastgoedflitsen van deze week kan je een gedetailleerdere bespreking terugvinden van dit arrest. Daarnaast kan je er ook integraal de brief herlezen die we vanuit CIB Vlaanderen aan minister van Justitie Koen Geens hebben bezorgd  om onze bezorgdheden te uiten.

Share: