Bieding onder gesloten omslag: houd rekening met de spelregels

04 juli 2017
Teaser: 

Als vastgoedmakelaar word je ongetwijfeld soms geconfronteerd met meerdere kandidaat-kopers die bereid zijn de vraagprijs te bieden. Hoe kan de opdrachtgever in dat geval best de knoop doorhakken? Je kan voorstellen om een biedingsronde te organiseren. Al moet je hierbij wel een aantal spelregels in acht nemen, waarbij zowel koper als verkoper duidelijk weten waar ze aan toe zijn.

Buiten vaarwater openbare verkoop
Wil je als vastgoedmakelaar een biedingsronde organiseren, dan moet je erover waken dat je buiten het vaarwater blijft van de openbare verkoop. In België bezitten de notarissen immers het monopolie voor de organisatie van openbare verkopen van onroerend goed. Dat betekent dat je als vastgoedmakelaar nooit een “zittingsdag” zou kunnen organiseren ter gelegenheid waarvan geïnteresseerde kandidaat-kopers tegen elkaar “in het openbaar opbieden”, met dan finaal een “toewijzing aan de hoogstbiedende”.

Biedingsronde onder gesloten omslag
Wel kan je in opdracht van de verkoper een biedingsronde onder gesloten omslag organiseren. Essentiële voorwaarde is dan wel dat de spelregels van dit biedingsproces duidelijk vooraf worden vastgelegd zodat iedereen weet waaraan zich te houden. Het komt er dus op aan dat je de voorwaarden voor deelname aan het biedingsproces duidelijk communiceert, bijvoorbeeld door publicatie in het verkoopdossier op je website. Alle geïnteresseerde kandidaat-kopers moeten op gelijke wijze geïnformeerd zijn en toegang hebben tot dit gecontroleerd verkoopproces.

Kandidaat-kopers duidelijk informeren
Kandidaat-kopers moeten bijvoorbeeld weten op welke wijze zij hun bod moeten uitbrengen en tegen welke datum. Zo kan bepaald worden dat bieders hun bod onder gesloten omslag per aangetekend schrijven aan de vastgoedmakelaar moeten versturen uiterlijk op een bepaalde datum. Of dat de biedingen onder gesloten omslag uiterlijk op een bepaalde datum en vóór een bepaald uur op je kantoor moeten worden afgegeven tegen ontvangstbewijs. Ook kan een bepaald minimaal biedingsbedrag worden vooropgesteld. De oproep om een bod uit te brengen veronderstelt natuurlijk wel dat de kandidaat-kopers de verkoopvoorwaarden op voorhand kennen, zodat zij hun bod kunnen uitbrengen met volledige kennis van zaken. In dat opzicht moeten bieders ook duidelijk op voorhand weten of een uitgebracht bod bindend of vrijblijvend (niet-bindend) is.

Beoordelingsvrijheid verkoper
Minstens even belangrijk – want hierover gaan immers de meeste discussies – is dat iedereen weet wat de bedoeling is van het biedingsproces. Nogmaals, een biedingsronde onder gesloten omslag is geen openbare verkoopprocedure waarin alle aanwezigen op de zitting horen en zien wie welk bod formuleert. De bedoeling van een gesloten biedingsprocedure is om zoveel mogelijk ernstige biedingen te ontvangen die dan door de vastgoedmakelaar ter overweging worden overgemaakt aan de verkoper. Het is dus zeker niet zo dat het goed automatisch zal worden toegewezen aan de hoogstbiedende. De verkoper behoudt de volle beoordelingsvrijheid om gelijk welk bod al dan niet te aanvaarden. Hij kan ook perfect beslissen om geen enkel bod te aanvaarden. Het is dus belangrijk dat geïnteresseerde kandidaat-kopers op voorhand weten wat zij wel en niet mogen verwachten van het biedingsproces.

Duidelijke spelregels, transparantie, redelijkheid en fairplay
Ook mag het duidelijk zijn dat de kandidaat-kopers recht hebben om op korte termijn te weten waar ze staan. Wordt hun bod aanvaard of niet? Het is niet de bedoeling dat de verkoper de bieders aan het lijntje houdt. Duidelijke spelregels, transparantie, redelijkheid en fairplay zijn dus steeds de grenzen waarbinnen een biedingsronde kan georganiseerd worden.

Share: