Genot en vrije beschikking: houd rekening met de uitzonderingen

17 mei 2016
Teaser: 

Als vastgoedmakelaar moet je vandaag bij de verkoop van een woning rekening houden met een toename aan regels en informatieverplichtingen. Zo moet je onder meer onderzoeken wanneer de koper het genot en de vrije beschikking van het verkochte goed verkrijgt.

Met 'genot' wordt de inning van de huur- en pachtgelden bedoeld. 'Vrije beschikking' betekent hier het uitoefenen van alle gebruiksrechten door de koper. Dikwijls zullen het genot en het vrij gebruik overgaan op de koper bij het verlijden van de authentieke verkoopakte. Toch zijn uitzonderingen mogelijk. Zo kunnen zowel de verkoper als de huurders of pachters zich beroepen op bepaalde rechten.

Rechten van de verkoper

De verkoper kan zich gedurende een bepaalde periode het recht van gebruik en/of genot voorbehouden. Wanneer de verkoper het goed kosteloos bewoont of gebruikt voor een bepaalde tijd, wordt de bijdrage in de onroerende voorheffing en de andere lasten / taksen die verband houden met het gebruik gewoonlijk ten laste gelegd van de verkoper tot de koper het genot verkrijgt.

Het is echter ook mogelijk dat de verkoper zich verbindt tot betaling van een vergoeding. In dat geval kan het nuttig zijn om ook te voorzien in een schadebeding bij het overschrijden van de overeengekomen termijn en een clausule van uithuiszetting op te nemen. Als de authentieke verkoopakte deze clausules opneemt, dan hebben deze meteen uitvoerbare kracht.

Rechten van de huurders of pachters

De vastgoedmakelaar moet de koper ook informeren over de huurtoestand van het verkochte goed en deze zo nodig vermelden in de akte. Wanneer een geschreven huurovereenkomst bestaat, moet de vastgoedmakelaar nagaan of hierin geen conventioneel voorkooprecht werd bedongen. Ook moet worden gecontroleerd in welke mate het huurcontract tegenstelbaar is aan de koper.

In geval van niet-tegenstelbaarheid, waardoor de huurder het goed vroegtijdig moet verlaten, moet de vastgoedmakelaar de verkoper wijzen op het risico dat hij mogelijk een schadevergoeding zal moeten betalen aan de huurder wegens het niet garanderen van een rustig genot (tenzij er sprake zou zijn van een (geldig) uitzettingsbeding).

Wanneer het verkochte goed het voorwerp is van een pachtrecht, moet het (eventuele) recht van voorkoop van de pachter worden gerespecteerd.

Voor meer informatie kan je als CIB-vastgoedmakelaar terecht op CIBweb.be. Daar vind je onder 'Kennis en informatie' de syllabus 'Samenstellen van een stevig verkoopdossier.'

Share: