Hypothecair krediet: dit veranderde op 1 april

15 mei 2017
Teaser: 

Er ging wat uitstel mee gepaard, maar sinds 1 april 2017 zijn een aantal nieuwe verplichtingen rond hypothecaire kredieten in voege.  Van een verbod op koppelverkoop, een ver­plicht stan­daard­for­mu­lier voor in­for­ma­tie over woon­kre­die­ten tot een hypothecair krediet voor de aankoop van een woonboot, ... een aantal nieuwigheden zijn zeker het onthouden waard.

De verplichtingen vloeien voort uit een Europese richtlijn - de Mortgage Credit Directive -  die vorig jaar uitmondde in nieuwe Belgische wetgeving (wet van 22 april 2016).

Verbod op koppelverkoop
Middels een nieuw artikel in boek VII van het Wetboek Economisch Recht is koppelverkoop voortaan verboden, behalve voor wat de schuldsaldoverzekering betreft. De kredietnemer kan dus verplicht worden om een bepaalde schuldsaldoverzekering af te sluiten bij de verzekeraar, die door de kredietverstrekker wordt voorgesteld. Alle andere vormen van gelieerde of niet-gelieerde producten opleggen als conditio sine qua non voor het verkrijgen van een krediet, is echter een verboden koppelverkoop.
Het staat de kredietverstrekker wel vrij om de kredietnemer een totaalpakket aan te bieden, met o.m. het plaatsen van de/een zichtrekening bij de bank, een brandverzekering, … De financiële instelling kan hiertoe voordeeltarieven aanbieden. Dergelijke gebundelde verkoop van financiële producten met een hypothecair krediet is toegestaan, maar uiteraard is het facultatieve en consensuele karakter essentieel, om het onderscheid te maken met een verboden koppelverkoop.

Europees gestandaardiseerd informatieblad (ESIS)
De financiële instellingen zijn voortaan verplicht om hun producten op een gestandaardiseerde en vergelijkbare wijze voor te stellen aan consumenten. Daartoe wordt het Europees gestandaardiseerd informatieblad ingevoerd. Kredietverstrekkers moeten dit blad hanteren om gratis gepersonaliseerde informatie inzake een kredietaanbod aan een potentiële kredietnemer te bezorgen. Het blad moet de consument in staat te stellen om de mogelijkheden bij verschillende banken gemakkelijk en op transparante wijze met elkaar te vergelijken en er de meest voordelige formule uit te kiezen. De inhoud van het formulier ligt vast; er mag niet van worden afgeweken.
Niet-onbelangrijk: op het ESIS moet het bedrag van het commissieloon vermeld worden dat een kredietbemiddelaar zou ontvangen van de kredietgever. Want, er is in België een absoluut verbod dat de consument deze commissielonen zou betalen aan de kredietbemiddelaar.

Jaarlijks Kostenpercentage (JKP)[1]
Een tweede instrument, dat moet toelaten om beter te kunnen vergelijken tussen banken, is de invoering van een jaarlijks kostenpercentage of JKP voor woonkredieten. Dit percentage moet de totale kost van een aangeboden krediet ten opzichte van het totale kredietbedrag weergeven, uitgedrukt per jaar en eventueel vermeerderd met de kosten voor het openen en aanhouden van een specifieke rekening en voor het gebruik van een betaalmiddel, voor zowel transacties als kredietopnemingen op die rekening.

De totale kosten van het krediet zijn alle kosten die de consument moet betalen in verband met de kredietovereenkomst, met inbegrip van de rente, de commissielonen, de kosten voor de waardebepaling van het onroerend goed (indien die waardebepaling noodzakelijk is voor het bekomen van het krediet), belastingen en vergoedingen van welke aard ook. Het JKP omvat ook de kosten in verband met de nevendiensten. De notariskosten en de registratiekosten voor de eigendomsoverdracht van het onroerend goed vallen buiten de berekening van het JKP. Net als de kosten, die de consument moet betalen in geval van niet-nakoming van zijn verplichtingen.

Het JKP komt overgevlogen uit de regelgeving voor consumentenkredieten en moet toelaten om aanbiedingen van verschillende banken duidelijk en overzichtelijk naast elkaar te kunnen leggen. Het is essentieel dat alle kredietinstellingen het percentage op dezelfde manier berekenen. In een nieuw KB (van 14 september 2016) staat daarom een basisformule met strikte toepassingen.

In die formule wordt uitgegaan van de hypothese dat de kredietovereenkomst geldt voor de overeengekomen tijdsduur en alle verplichtingen door de consument worden nageleefd. Verder wordt uitgegaan van een reeks veronderstellingen. Zo kunnen bijvoorbeeld bepaalde factoren, zoals de debetrentevoet of andere kosten, tijdens de duur van de kredietovereenkomst variëren, al kunnen deze bij de berekening van het JKP nog niet gekwantificeerd worden. Daarom wordt ervan uitgegaan dat de debetrentevoet en de kosten vast blijven ten opzichte van het oorspronkelijke niveau en tot de afloop van de kredietovereenkomst. De verplichte brandverzekering moet opgenomen worden in het JKP, behalve wanneer het gaat om de verzekering van de gemeenschappelijke delen bij de aankoop van appartementen of huizen in mede-eigendom en waarvoor een verplichting tot het afsluiten van een brandverzekering steeds zou gelden, ongeacht of het onroerend goed contant of met behulp van een hypothecair krediet werd aangekocht.

Taxatieverslagen
De Mortgage Credit Directive bevat een belangrijk artikel over schattingsverslagen en taxaties i.h.k.v. de verstrekking van een hypothecair krediet. Art. 19 van de Richtlijn verplicht de lidstaten om ‘betrouwbare normen te ontwikkelen voor de waardebepaling van voor bewoning bestemde onroerende goederen ten behoeve van hypothecaire kredietverlening’. De lidstaten moeten tevens de kredietgevers verplichten om ‘ervoor zorg te dragen dat die normen worden gebruikt bij de waardebepaling van onroerend goed, of dat zij redelijke stappen nemen om ervoor te zorgen dat die normen worden toegepast wanneer een derde partij de waardebepaling verricht’.

Middels art. 19 wordt dus ingespeeld op de introductie van voldoende garanties inzake de professionaliteit van uitgevoerde taxaties, met het oog op een verhoging van de kwaliteit ervan inzake het ramen van de waarde van het onderpand voor een hypothecair krediet.

Art. 19 van de Richtlijn gaat zelfs verder: de lidstaten moeten ervoor zorgen dat ‘de interne en externe taxateurs vakbekwaam en voldoende onafhankelijk van het kredietaanvaardingsproces zijn, opdat zij een onpartijdige en objectieve waardebepaling kunnen opstellen, die op een duurzame drager wordt opgeslagen en waarvan de kredietgever een exemplaar bewaart’.

Zoals eerder aangegeven is de Mortgage Credit Directive in werking getreden op 21 maart 2016, inclusief art. 19. Maar: de Belgische wet van 22 april 2016 omvat heel expliciet niet de omzetting van dit artikel uit de Richtlijn. Tijdens de parlementaire besprekingen rond het wetsontwerp, dat uiteindelijk de wet van 22 april 2016 is geworden, werd gesteld dat rond art. 19 nog een later wetgevend initiatief zal (moeten) volgen.

Hypothecair krediet voor woonboten
Woonboten zijn in België zeer lang niet aanvaard als een onroerend goed (‘gebouwd onroerend goed dienstig voor bewoning’). Dit had tot gevolg dat men geen hypothecair krediet kon afsluiten voor de aankoop van woonboten.
Hier is met de wet van 22 april 2016 verandering in gekomen. Voortaan heeft een krediet aangegaan voor de aankoop van een woonboot een onroerende bestemming. Bijgevolg kan men beargumenteren dat dergelijke lening in fiscalibus als doel heeft om een onroerend goed te verwerven of te behouden, waardoor deze in aanmerking kan komen voor de woonbonus of het fiscaal voordeel van het langetermijnsparen (mits aan alle andere voorwaarden is voldaan).

Kredietwaardigheidsbeoordeling
De Credit Mortgage Directive en de Wet van 22 april 2016 bevatten ook bepalingen rond de solvabiliteitsinschatting van potentiële ontleners. De kredietgever mag met name alleen een kredietovereenkomst sluiten wanneer hij, gelet op de gegevens waarover hij beschikt, kan aannemen dat de consument in staat zal zijn de verbintenissen van de overeenkomst na te komen. Deze kredietwaardigheidsbeoordeling mag niet hoofdzakelijk gebaseerd zijn op het feit dat de waarde van de woning hoger is dan het kredietbedrag, of dat de woning in waarde zal stijgen.

De wet voorziet ook dat er via een Koninklijk Besluit maximale dossierkosten kunnen vastgelegd worden. Minister van Economie en Consumentenzaken Kris Peeters heeft dan ook een KB in deze zin voorgelegd aan de regering.

Hij wees er daarbij op dat een aantal kredietgevers de dossierkosten sinds de zomer van 2016 systematisch hebben opgetrokken, met als resultaat dat de dossierkosten voor een herfinanciering bij dezelfde bank soms hoger liggen dan de dossierkosten voor het aangaan van een eerste nieuw kredietcontract. Zeker bij herfinancieringen stemmen de aangerekende dossierkosten meestal niet overeen met de reële kosten van de opmaak van een dossier.

Sinds 1 april 2017 mogen de dossierkosten voor een hypothecair krediet met onroerende bestemming maximaal €500 bedragen. Voor een gewoon krediet of een overbruggingskrediet zonder hypotheekstelling geldt de grens van €300.

De dossierkosten voor een herfinanciering bij dezelfde bank mogen maximaal 50% bedragen van de kosten die standaard wordt aangerekend (dus hoogstens €250 wanneer de bank het maximale bedrag van €500 hanteert voor het afsluiten van een dossier voor een hypothecair krediet). Als er echter binnen een jaar na een eerste herfinanciering een tweede herfinanciering wordt doorgevoerd, dan mag dit percentage stijgen naar 100%.

De maximale duplicatakosten bedragen €50.

Bronnen:

  • Wet van 22 april 2016 houdende wijziging en invoeging van bepalingen inzake consumentenkrediet en hypothecair krediet in verschillende boeken van het Wetboek van economisch recht (BS 04 05 2016)
  • Koninklijk Besluit van 14 september 2016 betreffende de kosten, de percentages, de duur en de terugbetalingsmodaliteiten van kredietovereenkomsten onderworpen aan boek VII van het Wetboek van economisch recht en de vaststelling van referte-indexen voor de veranderlijke rentevoeten inzake hypothecaire kredieten en de hiermee gelijkgestelde consumentenkredieten (BS 21 10 2016)
  • Koninklijk Besluit van 24 februari 2017 houdende uitvoering van de artikelen VII.141, §2, tweede lid en VII.145, zesde en zevende lid, van het Wetboek van Economisch recht met het oog op de vaststelling van maximale dossierkosten bij een hypothecair krediet met onroerende bestemming (BS 06 03 2017)

 

Share: