Klein beschrijf en abattement: VLABEL neemt standpunt in rond beoordeling ‘bezitsvoorwaarde’

26 september 2016
Teaser: 

Zowel bij het abattement als bij het klein beschrijf geldt als voorwaarde dat de kopers geen andere woning voor de geheelheid in bezit mogen hebben. Vraag is echter op welk tijdstip deze voorwaarde wordt beoordeeld. De Vlaamse Belastingdienst (VLABEL) heeft zich hier recent over uitgesproken.

Het abattement (standaard- en bijabattement) en het klein beschrijf zijn als gunstmaatregel gericht op de aankoop van de enige gezinswoning. Dat verklaart waarom voor beide de voorwaarde geldt dat de koper nog niet voor de geheelheid eigenaar mag zijn van een ander onroerend goed ‘dat geheel of gedeeltelijk tot bewoning wordt aangewend of bestemd is’. Hoewel deze bezitsvoorwaarde in essentie voor beide gunstmaatregelen identiek is, zijn er toch enkele belangrijke nuanceverschillen.

Bezitsvoorwaarde gunstmaatregelen verkooprecht

Klein beschrijf (art. 2.9.4.2.1, §2, 4° VCF)

Voor het klein beschrijf wordt bijvoorbeeld geen rekening gehouden met een woning die verkregen is uit de nalatenschap van een bloedverwant in de opgaande lijn. Een woning die van de ouders geërfd werd, wordt zo buiten beschouwing gelaten.

Naast een geërfde woning wordt ook geen rekening gehouden met een ander onroerend goed wanneer de koper zich ertoe verbindt om dat pand binnen een jaar na de authentieke akte (van de nieuwe aankoop) te verkopen. Verder moet er een causaal verband bestaan tussen de aankoop en de verkoop. Hiervoor is het voldoende dat de koper kan aantonen dat het nooit de intentie is geweest om twee woningen tegelijkertijd in bezit te hebben, maar dat de oude woning niet tijdig verkocht is geraakt of dat vroegtijdige verkoop onmogelijk bleek.

Een laatste uitzonderingsregeling heeft betrekking op de situatie waarbij de oude woning op zeer korte termijn zal worden onteigend. Een woning die binnen het jaar na de authentieke aankoopakte van de nieuwe woning zal worden onteigend, wordt buiten beschouwing gelaten.

Om van het klein beschrijf te genieten mag de koper niet voor de geheelheid volle eigenaar of blote eigenaar zijn van een andere woning. Het bezit van de blote eigendom doet dus het recht op het klein beschrijf vervallen.

Abattement (art. 2.9.3.0.2, §2, 1° VCF)

De bezitsvoorwaarde richt zich bij het abattement in tegenstelling tot bij het klein beschrijf enkel op de volle eigendom. Wie blote eigenaar is van een andere woning zal dus wel van het abattement (en eventueel het bij-abattement) kunnen genieten maar niet van het klein beschrijf, behalve wanneer men blote eigenaar is door erfenis.

Maar: de uitzonderingsregelingen op de bezitsvoorwaarde bij het klein beschrijf gelden niet voor het abattement. Het feit dat een andere woning in bezit via erfenis van een bloedverwant in opgaande lijn is verkregen, verhindert niet dat het recht op het abattement vervalt. Hetzelfde geldt voor de situatie waarbij de oude woning binnen een jaar na de authentieke aankoopakte van de nieuwe woning zal worden verkocht.

Standpunt VLABEL

Vraag is nu wanneer deze bezitsvoorwaarde wordt afgetoetst. In de Vlaamse Codex Fiscaliteit vinden we hierover alleen bij het abattement een indicatie. De tekst verwijst expliciet naar de datum van de verkoopovereenkomst: ‘geen van de verkrijgers mag op de datum van de verkoopovereenkomst voor de geheelheid volle eigenaar zijn […]’. Letterlijke lezing van die tekst impliceert dat de bezitsvoorwaarde geldt op het ogenblik van de ondertekening van de onderhandse verkoopovereenkomst.

Er zijn nochtans heel wat argumenten om de beoordeling eerder te laten plaatsvinden bij het verlijden van de authentieke akte. Dat geeft de koper(s) bijvoorbeeld al iets meer flexibiliteit om hun oude gezinswoning tijdig te verkopen. Bovendien is ook de tekst van de Vlaamse Codex Fiscaliteit niet 100% coherent. De uitzonderingsregelingen op de bezitsvoorwaarde voor het klein beschrijf (tijdige verkoop – onteigening) beginnen immers pas te lopen op de datum van de authentieke aankoopakte van de nieuwe woning. Het zou vreemd zijn de bezitsvoorwaarde te beoordelen op de datum van de onderhandse verkoopovereenkomst, terwijl de uitzonderingsregelingen pas bij de akte een aanvang nemen.

Beoordeling op moment van authentieke aankoopakte

Nochtans hield de FOD Financiën vroeger vast aan de beoordeling op het moment van de ondertekening van de onderhandse verkoopovereenkomst. Gelukkig stelt VLABEL, sinds 1 januari 2015 bevoegd in deze materie, zich (in deze) redelijker op:  de Vlaamse Belastingdienst heeft beslist om voortaan uit te gaan van een beoordeling op het moment van de authentieke aankoopakte.

Deze versoepeling komt er in eerste instantie om praktische redenen. VLABEL benadrukt echter dat dit standpunt goed nieuws is aangezien vroeger ‘veel kopers uit de boot vielen, omdat ze bij de ondertekening van de onderhandse verkoopovereenkomst, juridisch gesproken vaak nog eigenaar waren van hun vorige woning’.

De nieuwe interpretatie werd gevestigd in twee administratieve standpunten van VLABEL en geldt zowel voor het abattement als voor het klein beschrijf.

  • Standpunt nr. 16042 dd. 24 augustus 2016 (na wijziging).
  • Standpunt nr. 16079 dd. 24 augustus 2016.

 

 

Share: