Opvallende vastgoedrechtspraak: een bloemlezing

21 november 2017
Teaser: 

In ons wekelijks tijdschrift Vastgoedflitsen kan je als CIB-lid iedere vrijdag meer lezen over een recent vonnis of arrest, dat relevant is voor de vastgoedprofessional. De studiedienst vat de uitspraak samen en licht de kernpunten eruit die voor de vastgoedsector echt belangrijk zijn. Hieronder kan je alvast een korte bloemlezing terugvinden van enkele vonnissen en arresten die in 2017 aan bod zijn gekomen.

Rechtspraak over informatieplichten
Art. 577-11, §1 BW bepaalt dat aan een koper van een kavel binnen een gebouw dat valt onder het stelsel van gedwongen mede-eigendom (appartement, studio, …) bepaalde informatie met betrekking tot de mede-eigendom moet worden bezorgd, die bij de syndicus moet worden opgevraagd. Dit artikel is van dwingend recht.

Wanneer de kopers de informatie vanwege de syndicus niet hebben ontvangen, kunnen zij zich beroepen op de relatieve nietigheid van de verkoopovereenkomst. Het is daarbij niet vereist dat de kopers concrete schade hebben geleden. Doordat zij deze informatie niet ontvingen, hebben de kopers een (voldoende) nadeel opgelopen, waardoor zij zich kunnen beroepen op de nietigheidssanctie.

Een clausule ‘informatie in aanvraag’ volstaat niet om het informatiedeficit te ondervangen. Wil de verkoper beroep doen op de uitzonderingsregel voor het stilzitten van de syndicus, dan zal de koper een doelbewuste beslissing moeten nemen om te tekenen zonder de informatie over de mede-eigendom te hebben ontvangen en zal een specifieke clausule in de overeenkomst dit ook duidelijk moeten attesteren.

  • Hof van Beroep te Antwerpen dd. 05 september 2016. Uitgebreide bespreking in Vastgoedflitsen nr. 1679 dd. 26 05 2017, p. 13

Rechtspraak over woningkwaliteit
De verkoop van een onroerend goed, waarop een herstelvordering rust, ontslaat de vroegere eigenaar niet van de verplichting om het herstel uit te voeren. Het herstel is immers geen straf, maar een bijzondere vorm van vergoeding of teruggave die een einde moet maken aan de met de wet strijdige toestand die uit het misdrijf is ontstaan en waardoor het openbaar belang wordt geschaad.

Bij de verkoop van een pand, waarop een herstelvordering rust, geldt een informatieplicht krachtens de Vlaamse Wooncode. De koper kan verzoeken de koop nietig te verklaren wanneer hij niet onmiddellijk op de hoogte is gebracht van het bestaan van een herstelvordering. De dagvaarding moet, net als het proces-verbaal van uitvoering en de gerechtelijke uitspraak, ingeschreven worden in de registers van het hypotheekkantoor. De kopers van een pand, waarop een definitieve veroordeling tot herstel rust, moeten (naast de veroordeelde verkoper) eveneens de verplichting op zich nemen om de renovatiewerkzaamheden uit te voeren.

Het bestaan van een herstelvordering kan worden opgezocht in het register van herstelvorderingen, dat een oplijsting bevat van alle panden waarvoor een herstelvordering werd uitgebracht én waarvoor nog geen integraal herstel kon worden vastgesteld (https://www.rwo.be/language/nl-BE/Home/AgentschapInspectieRWO/Publicaties).  Dit register wordt driemaandelijks geactualiseerd.

  • Hof van Beroep te Gent dd. 13 november 2015. Uitgebreide bespreking in Vastgoedflitsen nr. 16868 dd. 14 07 2017, p. 13

Rechtspraak inzake woninghuur
Indien de huurovereenkomst met betrekking tot de gezinswoning door één van de echtgenoten werd afgesloten voor of tijdens het huwelijk, worden beide echtgenoten co-titularis van het huurrecht. Een verzoekschrift tot ontbinding van de huurovereenkomst moet bijgevolg gericht worden aan elk van de huurders/echtgenoten. Miskenning van deze bescherming, vervat in artikel 215,§2 BW, wordt gesanctioneerd met de relatieve nietigheid van de vordering, in te roepen door de beschermde partij.

  • Rechtbank van Eerste Aanleg te Brugge dd. 19 oktober 2015. Uitgebreide bespreking in Vastgoedflitsen nr. 1685 dd. 07 07 2017, p. 13

Rechtspraak inzake handelshuur
Krachtens artikel 1328 BW verkrijgt een onderhandse huurovereenkomst tevens vaste datum door overname van de inhoud ervan in een authentieke akte. Zodra de hoofdinhoud ervan wordt vermeld in een authentieke akte, is voldaan aan de voorwaarde voor tegenstelbaarheid. Zodra een aanvraag tot huurhernieuwing conform de Handelshuurwet dus bijvoorbeeld vermeld wordt in een authentieke aankoopakte, is die aanvraag en desgevallend de daaruit voortvloeiende huurhernieuwing tegenstelbaar tegenover derden, waaronder de koper van het handelspand.

  • Vredegerecht te Gent dd. 18 april 2016. Uitgebreide bespreking in Vastgoedflitsen nr. 1677 dd. 12 05 2017, p. 13

Rechtspraak betreffende mede-eigendom
De vereniging van mede-eigenaars moet als bewaarder van de gemene delen in de zin van artikel 1384, eerste lid BW worden beschouwd. Een zaak is behept met een gebrek wanneer ze een abnormale eigenschap vertoont waardoor ze, in bepaalde omstandigheden, schade kan veroorzaken. De beoordeling van dit gebrek dient steeds in concreto te gebeuren.

Een liftgebruiker mag er zich altijd aan verwachten dat de lift op hetzelfde niveau staat als de vloer van de overloop. Wanneer een persoon valt, doordat zij het niveauverschil bij het binnenstappen van de lift niet had opgemerkt, kan dit deze persoon niet verweten worden. Wanneer het veiligheidssysteem toelaat dat de liftdeur kan geopend worden en men kan uitstappen, zonder dat de lift op hetzelfde niveau werd gebracht van de vloer op de overloop, is dit een gebrek.

De vereniging van mede-eigenaars geldt als bewaarder van de zaak, aangezien de VME over de mogelijkheid beschikt om toezicht, leiding en controle uit te oefenen over de gemene delen, die ze bewaart en beheert voor haar eigen rekening. De lift maakt meestal, en zeker in de betrokken zaak, onmiskenbaar deel uit van de gemeenschappelijke delen van de residentie.

  • Vredegerecht te Veurne-Nieuwpoort dd. 27 oktober 2015. Uitgebreide bespreking in Vastgoedflitsen nr. 1672 dd. 31 maart 2017

Rechtspraak inzake pacht
De uitzondering, voorzien in artikel 52,2°, tweede lid Pachtwet, op grond waarvan de pachter toch een recht van voorkoop geniet bij verkoop van het pachtgoed aan een naast familielid als de pachter zelf een naast familielid is, heeft geen voorrang op artikel 52,4° van de Pachtwet.

Op grond van dit laatste artikel geniet de pachter geen voorkooprecht bij verkoop aan een mede-eigenaar van een aandeel in de eigendom van het pachtgoed. De uitzondering voorzien in artikel 52,2°, tweede lid geldt niet als uitzondering op artikel 52,4° Pachtwet.

  • Hof van Cassatie dd. 18 februari 2016. Uitgebreide bespreking in Vastgoedflitsen nr. 1671 dd. 24 03 2017, p. 13

Rechtspraak inzake het lijstbeding
Er is geen wettelijke of reglementaire bepaling die, wanneer twee vastgoedmakelaars elkaar opvolgen, het risico uitsluit dat de opdrachtgever tweemaal commissieloon dient te betalen, namelijk zowel aan de eerste als aan de tweede makelaar. Verkopers dienen zich minstens bewust te zijn van het risico dat zij ook aan de oorspronkelijke vastgoedmakelaar commissieloon zullen moeten betalen, wanneer ze na afloop van de bemiddelingsopdracht contracteren met een koper, die door de oorspronkelijke vastgoedmakelaar is aangebracht. Wanneer er al voor het einde van de termijn van zes maanden een wilsovereenstemming bestond tussen de verkopers en de kopers om de eigendom van het onroerend goed over te dragen, zal een artificiële constructie om hieraan te ontsnappen de verkopers niet ontslaan van de verplichting om de oorspronkelijke vastgoedmakelaar op basis van een lijstbeding in de bemiddelingsovereenkomst gepast te vergoeden. Dit geldt zeker zeker nu blijkt dat er al tijdens de eerste bemiddelingsovereenkomst een “overeenkomst houdende een tijdelijke verkoop-/aankoopbelofte” werd afgesloten met de uiteindelijke kopers.

  • Hof van Beroep te Gent dd. 27 mei 2015. Uitgebreide bespreking in Vastgoedflitsen nr. 1665 dd. 10 februari 2017, p. 13

Rechtspraak betreffende de totstandkoming van de koop-verkoop
Om een koop tot stand te laten komen, volstaat de loutere wilsovereenstemming tussen handelsbekwame partijen, te weten een akkoord tussen koper en verkoper over de essentiële bestanddelen van het contract. Het feit dat de partijen niet tot overeenstemming kunnen komen over de opname van een opschortende voorwaarde, doet geen afbreuk aan het feit dat er reeds een akkoord was bereikt over de essentiële bestanddelen. Deze opschortende voorwaarde is immers geen ‘essentieel bestanddeel’ zodat, in de mate partijen hierover naderhand niet tot een akkoord zouden komen, er toch al een geldige overeenkomst tot stand is gekomen.

De verkoper begaat dan ook een fout wanneer hij, op basis van het ontbreken van overeenstemming over de al dan niet opname van een opschortende voorwaarde, het bestaan van de initieel tot stand gekomen overeenkomst ontkent en het pand vervolgens te koop aanbiedt aan een derde.

  • Rechtbank van Koophandel te Antwerpen dd. 12 april 2016. Uitgebreide bespreking in Vastgoedflitsen nr. 1693 dd. 29 09 2017, p. 13

Rechtspraak betreffende de uitoefening van het beroep
Krachtens de wet van 11 februari 2013 houdende organisatie van het beroep van vastgoedmakelaar mogen rechtspersonen, indien zij zelf niet ingeschreven zijn op het tableau van het BIV, het beroep van vastgoedmakelaar uitoefenen, indien onder meer alle zaakvoerders, bestuurders, leden van het directiecomité en meer algemeen alle zelfstandige lasthebbers die optreden in naam en voor rekening van de rechtspersoon, ertoe gemachtigd werden activiteiten als vastgoedmakelaar te ontplooien. Deze machtiging kan betrekking hebben op een BIV-erkenning of de mogelijkheid van een andere beroepsgroep om actief te zijn als vastgoedmakelaar. Wanneer echter in een vennootschap met meerdere zaakvoerders en met vastgoedactiviteiten als doel slechts één zaakvoerder als advocaat het beroep van syndicus op geoorloofde wijze kan uitoefenen maar hetzelfde niet geldt voor de andere zaakvoerder-vennoot, vormt dit een inbreuk op de Vastgoedmakelaarswet, die een stakingsbevel onder verbeurte van een dwangsom verantwoordt.

  • Hof van Beroep te Antwerpen dd. 16 06 2016. Uitgebreide bespreking in Vastgoedflitsen nr. 1689 dd. 01 09 2017, p. 13

 

Share: