Overdracht van appartementen op risicogrond voortaan soepeler

18 augustus 2017
Teaser: 

Binnen de bodemregelgeving zijn specifieke verplichtingen van kracht bij de overdracht van risicogronden. Zo moet bij de overdracht van een risicogrond voorafgaandelijk een oriënterend bodemonderzoek worden uitgevoerd. Voor de overdracht van privatieve kavels binnen een appartementsgebouw bestaat er echter een afwijking op het verplicht uitvoeren van een oriënterend bodemonderzoek. Die afwijking geldt sinds kort ook voor de zogenaamde vereenvoudigde mede-eigendommen.

Een risicogrond wordt gedefinieerd als ‘een grond waarop een risico-inrichting gevestigd is of was’. Een risico-inrichting is een fabriek, een werkplaats, een opslagplaats, … waar een verhoogd risico bestaat op bodemverontreiniging. De Vlaamse regering bepaalt ter verdere uitwerking van deze definitie welke fabrieken, … nu juist als risico-inrichtingen moeten worden aanzien.

Er bestaan vandaag twee lijsten van dergelijke risico-inrichtingen. Één lijst is van toepassing op activiteiten die gestart zijn voor 15 juni 2015; deze lijst zit vervat in bijlage 1 van het VLAREBO. De andere lijst is van toepassing op activiteiten gestart na 15 juni 2015 (kolom 8 van bijlage 1 van VLAREM I).

Oriënterend bodemonderzoek
Bij de overdracht van een risicogrond moet voorafgaandelijk een oriënterend bodemonderzoek worden uitgevoerd. Het verslag daarvan moet worden bezorgd aan de OVAM. Vroeger was het ook verplicht om de overdracht te melden, maar dat is met ingang van 1 januari 2015 afgeschaft.

Als er in het oriënterend bodemonderzoek een verontreiniging van de bodem wordt vastgesteld waarvoor een sanering of andere maatregelen vereist zijn, dan kan de overdracht nog niet plaatsvinden, behalve wanneer de verkoper/overdrager aantoont dat hij niet de saneringsplichtige is. Is de overdrager wel saneringsplichtig, dan zal een beschrijvend bodemonderzoek vereist zijn en kunnen daarna nog verdere complicaties volgen.

Het oriënterend bodemonderzoek kan dus verstrekkende gevolgen hebben.

Overdracht kavels appartementsgebouw
Voor de overdracht van privatieve kavels binnen een appartementsgebouw bestaat er echter een afwijking op het verplicht uitvoeren van een oriënterend bodemonderzoek. Er moet met name geen oriënterend bodemonderzoek worden uitgevoerd als de privatieve kavel niet verbonden is met de risico-inrichting, die in het gebouw is geëxploiteerd. Of andersom: er is enkel een oriënterend bodemonderzoek vereist indien de risico-inrichting zich in het over te dragen appartement bevond. Een voorbeeld is de verkoop van een appartement op het gelijkvloers van een gebouw op een site waar voorheen een benzinestation werd uitgebaat.

Vereenvoudigde mede-eigendommen
Volgens een strikte lezing van het Bodemdecreet gold deze afwijking van het verplicht oriënterend bodemonderzoek alleen in gebouwen, die vallen onder het toepassingsgebied van de wet op de mede-eigendom, en niet voor vereenvoudigde mede-eigendommen. Die laatste zijn mede-eigendommen waarbij alle mede-eigenaars ermee hebben ingestemd om af te wijken van de principes van de gedwongen appartementsmede-eigendom en waarbij er geen VME bestaat.

Middels een bepaling in een nieuw massadecreet Omgeving is ondertussen evenwel verduidelijkt dat de afwijking ook geldt bij zogenaamde vereenvoudigde mede-eigendommen, waarbij er ook sprake is van privatieve kavels met een aandeel in de gemeenschappelijke onroerende delen, maar waarbij de mede-eigenaars uitdrukkelijk hebben ingestemd met de afwijking van de principes van de gedwongen appartementsmede-eigendom van artikel 577-3 en volgende van het Burgerlijk Wetboek (onder meer geen vereniging van mede-eigenaars).

Deze verduidelijking, die tot doel had om (mede-)eigenaars meer rechtszekerheid te geven, is in werking getreden op 17 juli 2017.

Bron: decreet van 30 juni 2017 houdende diverse bepalingen inzake omgeving, natuur en landbouw (BS 07 07 2017)

Share: