Potpourridecreet Wonen 2016: wat je als vastgoedmakelaar moet onthouden

13 december 2016
Teaser: 

Vlaams minister van Wonen Liesbeth Homans gaf bij haar aantreden aan dat de focus eerst zou liggen op wijzigingen binnen de sociale huur. Die zitten vervat in een (potpourri)decreet dat vandaag in het Belgisch Staatsblad werd gepubliceerd. Blikvanger is de invoering van tijdelijke sociale huurcontracten. Maar er zijn ook bepalingen met een meer directe impact op de vastgoedprofessional. Lees hier meer over de wijzigingen, die op 23 december 2016 in werking treden.

  • Tijdelijke contracten in de sociale huur

De huurovereenkomst voor een sociale huurwoning in Vlaanderen was altijd van onbepaalde duur. Ze werd enkel van rechtswege ontbonden als de referentiehuurder en zijn wettelijke of feitelijke partner of wettelijke samenwoner de woning niet langer als hoofdverblijfplaats betrekken.
Vlaams minister van Wonen Liesbeth Homans had aangekondigd te willen overstappen naar systeem van tijdelijke huurcontracten naar Brussels model. Het potpourridecreet Wonen bevat hiervoor de noodzakelijke wijzigingen. Doel van de tijdelijke contracten is om meer doorstroming te realiseren na een initieel verblijf van negen jaar en om zo te garanderen dat de sociale huurwoningen beschikbaar blijven voor de kwetsbare doelgroep. In het debat werd vele keren verwezen naar het gegeven dat een minderheid van sociale huurders een inkomen verwerven dat na verloop van tijd boven de inkomensgrenzen voor de sociale huur zit. Doel van de tijdelijke contracten is om deze sociale huurders te laten doorvloeien richting de private huurmarkt, zodat de woning beschikbaar wordt voor iemand met een kwetsbaar profiel.
Een sociaal huurcontract zal voortaan initieel negen jaar bedragen. Na die negen jaar wordt het inkomen afgetoetst aan de toepasselijke inkomensgrens, verhoogd met 25%, om na te gaan of de huurder nog tot de doelgroep behoort voor sociale huisvesting. Als de huurder nog voldoet aan de inkomensvoorwaarde, verhoogd met 25%, wordt de huurovereenkomst verlengd met telkens drie jaar.

  • Verbod op gemengde verhuur aan studenten en niet-studenten

Op uitdrukkelijke vraag van een aantal studentensteden breidt het potpourridecreet de bevoegdheden van de lokale besturen op vlak van woningkwaliteitsbewaking uit met de mogelijkheid om via het gemeentelijk kamerreglement gemengde (kamer)verhuur aan studenten en niet-studenten binnen hetzelfde gebouw te verbieden. De studentensteden kunnen zo bekomen dat in een gebouw ofwel alleen aan studenten, ofwel alleen aan niet-studenten wordt verhuurd. Dat impliceert een vrij verregaande inperking van de contractuele vrijheid, niet alleen van de verhuurder maar ook van de huurder. Wat als de student in het midden van een academiejaar beslist om de studies stop te zetten en te beginnen werken? Zou deze in een gebouw met verbod op gemengde verhuur zijn huurcontract kunnen zien nietig verklaard worden? Probleem is dat de verhuurder weinig controle heeft over de keuze van een huurder om de studies verder te zetten of af te breken.
Een verbod op gemende verhuur binnen een gebouw brengt dus heel wat problemen met zich mee. Enkele studentensteden vonden het echter een must om op zijn minst de mogelijkheid te hebben om dergelijk verbod op te leggen. Ageren via de bevoegdheden inzake RO was volgens de steden onvoldoende omdat de bestaande gebouwen daarmee niet konden worden aangepakt. De studentensteden willen via dit instrument o.m. het beleid van scheiding van studentenhuizen en logementshuizen verderzetten. Andere doelstelling is om de huisvesting van studenten op strategische locaties te concentreren en buiten woonwijken te houden.
De mogelijkheid om een verbod op gemengde verhuur uit te sluiten is duidelijk beperkt tot (gebouwen met louter) kamers. Studio’s, appartementen, … vallen buiten het toepassingsgebied.

  • Geldigheidsduur conformiteitsattest

De gemeenten hebben de bevoegdheid om de geldigheidsduur van het conformiteitsattest (normaliter 10 jaar) te beperken op hun grondgebied. Die kortere geldigheidsduur heeft echter louter betrekking op de conformiteitsattesten die de gemeente zelf uitreikt (vrijwillige aanvragen voor een conformiteitsattest, aflevering van een conformiteitsattest bij het opheffen van een besluit tot ongeschiktheid of onbewoonbaarheid).
Het Agentschap Wonen-Vlaanderen levert echter tevens conformiteitsattesten af, zoals bij de inhuurname van een woning door een sociaal verhuurkantoor. Wonen-Vlaanderen verzorgt conformiteitsonderzoeken i.h.k.v. de aanvraag van een huursubsidie. Als daarbij wordt vastgesteld dat de woning conform is, kan een CA worden afgeleverd. Ander scenario is de tussenkomst van het Agentschap wanneer de burgemeester niet tijdig antwoordt op een aanvraag voor een conformiteitsattest.
Attesten afgeleverd door de Vlaamse administratie waren vroeger altijd 10 jaar geldig, ook wanneer de gemeente de geldigheidsduur had beperkt. In dezelfde gemeente kon een attest zo een andere geldigheidsduur hebben naargelang de instantie die het had afgeleverd. Het potpourridecreet verandert dit: voortaan zijn de attesten afgeleverd door Wonen-Vlaanderen onderhevig aan elke beperking in de geldigheidsduur middels een gemeentelijk kamerreglement.

  • Opheffing van een verklaring tot ongeschiktheid of onbewoonbaarheid na herindeling

Het potpourridecreet Wonen bepaalt dat in geval van herindeling van een ongeschikt of onbewoonbaar verklaarde woning het besluit tot opheffing van de ongeschikt- of onbewoonbaarverklaring slechts kan worden genomen indien is vastgesteld dat elke woning die door de herindeling werd gecreëerd conform is.
In de praktijk gebeurt het geregeld dat een gebouw met ongeschikt of onbewoonbaar verklaarde woningen wordt heringedeeld om de vastgestelde kwaliteitsproblemen te verhelpen. Logischerwijs gebeurt dit bijvoorbeeld wanneer inbreuken op de oppervlaktenormen zijn vastgesteld. In de praktijk was blijkbaar onduidelijk wanneer de burgemeester na herindeling de verklaring tot ongeschiktheid of onbewoonbaarheid kan opheffen. Daartoe wordt nu verduidelijkt dat dit slechts kan wanneer aan twee voorwaarden is voldaan:
1)    De herindeling is stedenbouwkundig vergund
2)    Voor alle woningen die gevat zijn door de samenvoeging of afsplitsing kan een conformiteitsattest worden afgeleverd.

  • Bindend Sociaal Objectief

In het Decreet Grond- en Pandenbeleid is destijds een Bindend Sociaal Objectief ingevoerd. Voor de sociale huur impliceerde dat een doelstelling van 43.440 bijkomende sociale huurwoningen tegen 2020. Die doelstelling is in de vorige legislatuur verschoven naar 2022 en wordt nu nog eens drie jaar verlengd, tot 2025. Het BSO wordt tegelijk verhoogd tot 50.000 bijkomende sociale huurwoningen.
Die moeten mede gerealiseerd worden door de sociale verhuurkantoren. Er gold lang een beperking op het aantal SVK-woningen die mochten meegerekend worden voor het BSO (max. 6.000). Die beperking wordt nu afgeschaft. In de toekomst zal elke SVK-woning meegerekend worden voor het BSO. De Memorie van Toelichting schat op basis van het huidige groeiritme (4.000 nieuwe inhuurnames sinds 2008) dat er in de periode 2009-2025 in totaal 10.600 bijkomende wooneenheden gerealiseerd zullen worden door de SVK’s.
Conclusie: de Vlaamse regering heeft de termijn voor realisatie verlengd, hoofdzakelijk om budgettaire redenen. Tegelijkertijd heeft ze de doelstelling verhoogd maar de realisatie ervan vereenvoudigd door alle SVK-woningen voortaan in rekening te brengen.
Om het BSO te halen, willen de beleidsmakers ook mogelijkheden voorzien voor de vrijwillige realisatie van sociale woningen door private actoren. Het potpourridecreet Wonen bevat hieromtrent een aantal maatregelen. De decretale opdrachten van de VMSW worden uitgebreid, zodat op periodieke tijdstippen oproepen gelanceerd moeten worden voor CBO Huur maar ook voor Design & Build. De VMSW krijgt de opdracht een kader uit te werken voor de vrijwillige realisatie van sociale woningen door private actoren. De VMSW zal tevens instaan voor de beoordeling van de conformiteit van sociale woningen die door private actoren zijn gerealiseerd in het kader van een voorafgaande koop-verkoopovereenkomst met een SHM.

  • Verkoop van sociale woningen

Sociale huurwoningen mogen alleen openbaar worden verkocht, behoudens wanneer een eerste openbare verkoop niet de gewenste prijs behaalde. Dan mag eventueel onderhands worden verkocht. Bescheiden woningen moeten echter niet openbaar worden verkocht. Dat wordt verduidelijkt in het potpourridecreet.
Het kooprecht van de zittende sociale huurder wordt afgeschaft.
Op de koper van een sociale koopwoning rust de verplichting de woning gedurende 20 jaar te bewonen. Wordt niet aan deze bewoningsplicht voldaan, dan kan de sociale huisvestingsmaatschappij beslissen om een schadevergoeding te vorderen, dan wel het recht van wederinkoop toe te passen. Het potpourridecreet schaft echter het recht van wederinkoop af. De sociale koper zal er in de toekomst toe gehouden zijn de niet-afgeschreven overheidsinvesteringen terug te betalen wanneer niet wordt voldaan aan de bewoningsplicht. Deze wijziging kan relevant zijn voor de vastgoedmakelaar die op basis van een bemiddelingsopdracht betrokken is bij de (weder)verkoop van een sociale koopwoning door een koper die niet aan de bewoningsplicht heeft voldaan.

  • Wijziging recht van voorkoop Vlaamse Wooncode

De Vlaamse Wooncode bevat een recht van voorkoop ten gunste van sociale woonorganisaties en lokale besturen. Dit recht kan worden uitgeoefend voor die woningen waaraan deze instanties renovatie-, verbeterings- of aanpassingswerkzaamheden hebben uitgevoerd, bvb. bij de toepassing van het sociaal beheersrecht.

Daarnaast kunnen sociale woonorganisaties en lokale besturen een recht van voorkoop uitoefenen op:
1)    een woning die is opgenomen in het leegstandsregister of een ander register;
2)    een onbewoonbaar of ongeschikt verklaarde woning die niet meer in aanmerking komt voor renovatie maar die evenmin binnen de vooropgestelde termijn is gesloopt;
3)    een perceel, bestemd voor woningbouw, dat gelegen is in een afgebakend bijzonder gebied.

Van het recht van voorkoop zijn uitgesloten :
1)    de woningen die deel uitmaken van een gebouw met meerdere woningen, waarbij de verkoop mede-eigendom over gemeenschappelijke delen doet ontstaan;
2)    afzonderlijke garages;
3)    afzonderlijke loten van een goedgekeurde verkaveling die niet in zijn geheel wordt verkocht;
4)    de aankoop van een eerste woning of een perceel bestemd voor woningbouw door een of meer natuurlijke personen, op voorwaarde dat deze verkrijgers geen andere woning of ander perceel bestemd voor woningbouw volledig in volle eigendom of volledig in vruchtgebruik hebben, op de dag van het sluiten van de overeenkomst tot koop.

In gemeenten met een sociaal huuraanbod van 10% kunnen de begunstigden slechts gebruik maken van het recht van voorkoop als zij een positief advies krijgen van het college van burgemeester en schepenen. Om hieraan uitvoering te geven diende de Vlaamse regering een lijst vast te stellen van de gemeenten met een sociaal huuraanbod van meer dan 10%. Die lijst werd evenwel nooit vastgesteld, mede door de komst van het decreet Grond- en Pandenbeleid. Middels het potpourridecreet wordt de Vlaamse Regering opgedragen om tweejaarlijks een lijst vast te stellen van gemeenten die over een sociaal huuraanbod van minstens 9% beschikken.
Het Potpourridecreet Wonen vervangt verder de VMSW als begunstigde van het recht van voorkoop door het Vlaams Woningfonds.

  • Woonbeleidsplan

Middels een nieuw artikel in de Vlaamse Wooncode wordt de Vlaamse regering verplicht om tegen eind 2017 een Woonbeleidsplan vast te stellen, na advies van de Vlaamse Woonraad. Dit Woonbeleidsplan moet de doelstellingen van het woonbeleid op langere termijn (2050) vastleggen. De Vlaamse regering stelt immers dat veranderingen op de woningmarkt slechts heel geleidelijk en op langere termijn plaatsvinden. De huidige individuele en maatschappelijke keuzes met betrekking tot wonen hebben grote gevolgen voor de toekomstige generaties.
Het woonbeleid moet zoveel mogelijk rekening proberen houden met de impact en consequenties van deze keuzes. Daarom moet het woonbeleid onderbouwd zijn door een langetermijnstrategie die legislatuuroverschrijdend werkt.
De langetermijnvisie en – doelstellingen die in het Woonbeleidsplan zijn geformuleerd zullen om de 15 jaar herzien worden. De minister van Wonen zal verplicht zijn om binnen het eerste jaar van een legislatuur een actieprogramma vast te stellen met kortetermijnacties ter uitvoering van de langetermijndoelstellingen.

  • Tienjaarlijks een Groot Woononderzoek

In 2013 voerde het Steunpunt Wonen het Grote Woononderzoek 2013, dat bestond uit een grootschalige enquête bij 10.000 huishoudens en uit 5.000 woningschouwingen. Het GWO volgde 8 jaar na de Woonsurvey (2005). Deze grote enquête-onderzoeken vormen de wetenschappelijke basis voor het beleid op vlak van Wonen, nu de klassieke volks- en woningtellingen zijn afgeschaft. Ze leveren een schat aan informatie op en zijn onontbeerlijk voor de beleidsvorming. Er was echter nergens voorzien dat deze onderzoeken op geregelde tijdstippen uitgevoerd moeten worden. Alles hing dus af van het initiatief van de bevoegde minister. Het potpourridecreet Wonen zorgt echter voor een decretale regeling, die bepaalt dat om de tien jaar een grootschalige enquête-onderzoek uitgevoerd moet worden.

  • Inwerkingtreding

De overgrote meerderheid van de artikelen zullen in werking treden op de tiende dag na de publicatie van het decreet in het Belgisch Staatsblad, te weten op vrijdag 23 december 2016. Bepaalde artikelen zijn evenwel verbonden aan het Overdrachtenbesluit (sociale koop) en het KSH en zullen in werking treden op een door de Vlaamse regering te bepalen datum, teneinde gecoördineerde inwerkingtreding van de decretale artikelen en de wijzigingen in de uitvoeringsbesluiten toe te laten.

Bron: Decreet van 14 oktober 2016 houdende wijziging van diverse decreten met betrekking tot wonen (BS 13 12 2016).
 

Share: