Vlaamse Woonraad: "Wooncrisis in onderste segment private huurmarkt"

27 juni 2017
Teaser: 

Met een recent advies wilde de Vlaamse Woonraad de aandacht vestigen op de problemen die er vandaag zijn in de onderste lagen van de private huurmarkt. In dat segment daalt het aanbod zienderogen, terwijl de vraag naar betaalbare huurwoningen alleen maar stijgt, ook wanneer deze minder kwalitatief zijn. Op basis van getuigenissen van veldwerkers durfde de Woonraad zonder meer te spreken van een ‘wooncrisis’.

In het meest recente onderzoek naar de Vlaamse woningmarkt werd vastgesteld dat de private huurmarkt het voorbije decennium opnieuw is gegroeid. Meer bepaald zouden er net iets minder dan 100.000 huurwoningen zijn bijgekomen. Daarmee werd de decennialange krimp in het aantal huurpanden omgebogen. Door de beleidsmakers werd dit natuurlijk en zelfs niet onterecht als een positief signaal voorgesteld.

Maar, dergelijke headline figures kunnen zeer verschillende evoluties verbergen. En dat is hier met name het geval. Want de toename van het huurpatrimonium is vooral gedreven door investeringen in (her)nieuwbouwappartementen voor het midden- en het hogere segment, geschikt voor startende tweeverdieners die eerst een paar jaar willen huren alvorens zelf te kopen en voor ouderen die terugkeren naar de stadsrand.

Verappartementisering
De markt speelt daarmee in op de verappartementisering en op het feit dat na de socio-economische crisis andere investeringen heel wat van hun glans hebben verloren. Vastgoed is echter de constante gebleven, waardoor heel wat investeerders zich terug naar immobiliën hebben gewend, maar dan hoofdzakelijk op nieuwbouwappartementen binnen een hogere prijscategorie.

Aanbod betaalbare huurpanden slinkt
Op het ondersegment verdwijnen nog dagelijks woningen van de huurmarkt. Het aantal voor financieel iets zwakkere huishoudens betaalbare huurpanden slinkt zienderogen. En, ook ééngezinswoningen worden systematisch verkocht (-60.000). Daardoor zitten grotere gezinnen met een groeiend huisvestingsprobleem.

Deze toenemende spanning tussen vraag en aanbod heeft talloze gevolgen. Zo gaat de betaalbaarheid stelselmatig achteruit. Gezien de grote vraag stijgen de huurprijzen in het ondersegment immers veel sneller dan gemiddeld. En, de inkomens van de zwakkere doelgroep stijgen niet mee. Gezien het beperkte budget moeten huishoudens met een moeilijker socio-economisch profiel steeds vaker een toevlucht zoeken tot minder kwalitatieve en zelfs slechte woningen, omdat die wel nog betaalbaar kunnen zijn. Of, ze moeten hun toevlucht nemen tot een ‘grijs wooncircuit’.

Sprake van crisis
Het advies van de Vlaamse Woonraad baseert zich op heel wat cijfermateriaal uit wetenschappelijk onderzoek om te duiden dat er echt wel sprake is van een crisis op het ondersegment van de private huurmarkt. Maar, het advies is op zijn sterkst wanneer het de veldwerkers aan het woord laat. Bijvoorbeeld: "Veldwerkers geven algemeen aan dat het tekort aan kwalitatieve betaalbare huurwoningen voor inkomenszwakke huishoudens nijpend is. Het vinden van een passende woning op de private huurmarkt voor een inkomenszwak huishouden neem momenteel zes tot negen maand in beslag (zelfs met begeleiding). De minste extra druk in een dergelijke context van schaarste is voelbaar en kan verdringing in de hand werken."

Allerlei factoren kunnen tot extra druk leiden. Zo slibt de opvang in noodwoningen en opvanghuizen dicht en moeten ook vluchtelingen zich na enkele maanden opvang op de huurmarkt begeven. Het sociaal huuraanbod is bovendien onvoldoende, waardoor gezinnen privaat moeten huren waarvan men eigenlijk moet zeggen dat zij sociaal geholpen zouden moeten worden.

Meer ademruimte nodig
Vraag is echter wat de Vlaamse overheid kan doen om opnieuw wat meer ademruimte te bieden op de huurmarkt. Het antwoord daarop is niet vanzelfsprekend want het instrumentarium en de budgettaire mogelijkheden zijn natuurlijk niet eindeloos. Anderzijds zal er wellicht geen ommekeer komen zonder overheidsinterventie.

Toen parlementsleden van de 3 meerderheidspartijen en van Groen de minister met het advies confronteerden in de commissie Wonen van het Vlaams Parlement, verwees de minister in eerste instantie naar het Vlaams Huurdecreet, dat op komst is. Verder gaf minister Homans een zeer uitgebreid overzicht van de bestaande en op stapel staande beleidsinitiatieven, waaronder extra middelen voor de sociale verhuurkantoren, een harmonisatie van de huursubsidies, het systeem van geconventioneerde verhuur (in ontwikkeling), …

'Uitbreiding aanbod essentieel'
Het is moeilijk om in te schatten of dergelijke verzameling aan vrij disparate beleidsinitiatieven het verschil zal kunnen maken. Maar, anderzijds is één antwoord van minister Homans wel hoopgevend, met name omwille van de scherpe klemtoon die erin wordt gelegd op een uitbreiding van het aanbod: "U zegt dat het beter is een slechte woning te hebben dan helemaal geen woning, en ik begrijp wat u wilt zeggen. Ik volg u daarin, maar als we van die redenering uitgaan, moeten we ook logisch concluderen dat we vooral aan het aanbod moeten werken. We moeten het aanbod uitbreiden. Dat is ook gebleken bij de problematiek van de studentenkoten die eveneens heel schrijnend was. Door het aanbod te vergroten en door in te zetten op het kwaliteitsvoller maken van dat aanbod, is het zwarte/grijze circuit in de studentenkotenwereld nagenoeg verdwenen. Een uitbreiding van het aanbod is dan ook absoluut essentieel."

Bron: Advies VWR 2017-06, VU 2148, 2324 & 2378 van dhr. Jelle Engelbosch en mevr. An Christiaens & An Moerenhout.

Share: