Airbnb: bedreiging of uitdaging voor de vastgoedsector?

Het digitale tijdperk zorgt voor verandering in alle sectoren, zo ook in de vastgoedsector. De sharing economy of deeleconomie – waarbij particulieren onderling goederen en diensten uitwisselen – plaatst vraagtekens bij heel wat onaantastbaar geachte zekerheden. Een goed voorbeeld is Airbnb, de website die niet alleen door de toeristische sector als een bedreiging wordt gezien, maar die in sommige steden ook de private huurmarkt zou verzwakken.

Wat is Airbnb?

Airbnb is een internationale website waarop allerlei soorten logies worden aangeboden aan toeristen, zakenlui, maar ook aan buitenlandse werknemers die tijdelijk een dak boven het hoofd zoeken. Het oorspronkelijke concept is eenvoudig: particulieren die hun pand een tijdje - enkele dagen tot enkele weken of maanden - zelf niet nodig hebben, kunnen het te huur stellen via Airbnb. Een niet-gebruikte gezinswoning wordt zo tijdelijk omgevormd tot een toeristisch logies of een huurwoning. Zodoende profileert de website zich als onderdeel van de nieuwe sharing economy.

Het aanbod dat via Airbnb ter beschikking wordt gesteld, groeit sterk. Volgens nieuwe cijfers van de website zouden in 2015 in België 10.000 adressen worden aangeboden van kamers en woningen die door particulieren gemeubeld voor korte periodes worden verhuurd. Dat is bijna een verdubbeling tegenover 2014, toen in België 5.500 panden via Airbnb werden aangeboden. Vooral in Brussel blijkt het internetplatform populair: ongeveer de helft van de Airbnb-adressen situeert zich daar. In de Vlaamse steden blijft het aanbod beperkt tot minder dan 1.000 adressen Deze groeicijfers blijken voor Airbnb voorlopig allerminst uitzonderlijk: de voorbije jaren realiseerde de website stelselmatig een verdubbeling van het aanbod.

Slecht nieuws voor private huurmarkt?

In sommige Europese grootsteden leeft de vrees dat Airbnb een bedreiging vormt voor de private huurmarkt, omdat het aanbod verschuift. Tot 85% van de appartementen op Airbnb zouden immers niet tijdelijk maar permanent worden verhuurd als logies. Deze woningen worden dus aan de private huurmarkt onttrokken. In Parijs zouden zo reeds 20.000 woningen van de traditionele huurmarkt zijn verdwenen.

In Vlaanderen lijkt de impact op de reguliere huurmarkt op vandaag beperkt. Het is zeker niet zo dat eigenaars van huizen en appartementen die als hoofdverblijfplaats worden verhuurd, hun panden plots massaal zijn gaan bemeubelen om ze vervolgens met de hulp van Airbnb te verhuren aan toeristen. Maar dat kan in de toekomst radicaal veranderen.

Net zoals in Parijs of Barcelona moeten zowel de beleidsmakers als de betrokken sectoren zich daarom bewust zijn van de mogelijke aantrekkingskracht van de sharing economy voor particuliere eigenaars. Nu reeds is duidelijk dat hier een potentiële uitdaging ligt voor een beleid dat het structurele aanbod aan private huurwoningen op peil wil houden of wil verhogen. De vraag hoe we eigenaars kunnen blijven overtuigen om hun pand op de reguliere huurmarkt aan te bieden verdient een grondige reflectie.

Uitdaging voor de toeristische sector

De kritiek op Airbnb komt vandaag voornamelijk uit de sector van de hotels en de gastenkamers. In de drie gewesten geldt een specifieke reglementering voor deze logiesvormen. In Vlaanderen is er het Logiesdecreet dat minimale normen inzake veiligheid, kwaliteit en netheid oplegt voor elk toeristenverblijf, of het nu een hotel, camping, gastenkamer of huurvakantiewoning betreft.

De website Airbnb zou er zich geenszins om bekommeren of wat op de website wordt aangeboden ook in regel is met de lokale regelgeving. Hotels en gastenkamers kunnen zo klanten verliezen aan particulieren die een kamer of kamers op overschot verhuren zonder rekening te houden met de geldende regelgeving, mogelijks zelfs zonder in orde te zijn met de sociale en fiscale wetgeving.

Geen wonder dus dat vanuit de hotels en de gastenkamers gevraagd wordt om een level-playing field. Concurrentie moet, maar dan moeten voor iedereen dezelfde regels gelden.

Een dergelijk gelijk speelveld creëren is geen eenvoudige opdracht. De regelgeving die we op vandaag hebben, is vaak niet voorzien op initiatieven binnen de sharing economy. Innovatie en modernisering zijn bijgevolg de boodschap. Het Vlaams parlement werkt momenteel aan een nieuw Logiesdecreet. Daarbij moet het vanzelfsprekend zijn dat de nieuwe regelgeving onverkort van toepassing is en dat ook initiatieven als Airbnb deze moeten respecteren. Op het voorstel van decreet komen we volgende week overigens meer in detail terug.

Geen naïviteit

Organisaties als Airbnb maken gebruik van innovatieve technologie en lijken daardoor vernieuwend. De deeleconomie is daarenboven een aantrekkelijk concept. Maar de businessmodellen die erop worden gebouwd moeten we met een kritische geest durven benaderen. Airbnb, Uber, … zijn met de beste intenties opgestart maar ondertussen groeien ze uit tot big business. En als grote spelers leggen ze eigen regels op, die gericht zijn op winstmaximalisatie en niet noodzakelijk de belangen van de consument dienen. Het recente voorbeeld van Booking.com is daarvan een sprekend voorbeeld: hotels mochten geen lagere prijs aanbieden dan deze gepubliceerd op de website, waarmee en de toerist en de hoteluitbater natuurlijk allerminst zijn gebaat.

Wie pleit voor deregulering om nieuwe spelers een kans te geven mag niet naïef zijn: in een volledig vacuüm zullen het de multinationale bedrijven zelf zijn die regels opleggen en die zullen vooral afgestemd zijn op de eigen financiële belangen. Het behoud van een minimale regelgeving waaraan elk bedrijf onderworpen is, is dus belangrijk. De consument zal er in elk geval bij gebaat zijn. Vooruitgang moet er zijn, maar een minimaal afsprakenkader is en blijft noodzakelijk. 

The digital generation

De sharing economy is slechts één aspect van de digitale revolutie die onze wereld volledig lijkt te transformeren. De digitale generatie brengt continue innovatie die de bestaande zekerheden stelselmatig  in vraag stelt.

Ook voor de vastgoedsector is het een tijd van verandering en vernieuwing. Denken we bijvoorbeeld aan de opkomst van open data, waardoor steeds meer kenmerken van een onroerend goed kunnen worden belicht. En aan de nieuwe spelers die daar gretig op inspelen om het vastgoedaanbod in al haar talloze aspecten in beeld te brengen.

De digitale revolutie brengt uitdagingen en opportuniteiten. Wat kan en wat kan niet? Welke regels gelden er voor digitale spelers binnen een vastgoedsector waarin strenge deontologische regels de consument moeten beschermen? Hoe zit met de privacy van kopers en verkopers?

Dit alles staat natuurlijk niet los van de meer fundamentele vragen die binnen de sector leven.  Zal de digitale revolutie leiden tot meer of minder werk voor de vastgoedmakelaars? En vooral: overleeft de vastgoedmakelaar het internet of verdwijnt het beroep dan toch zoals hier en daar iemand wel eens durft te stellen?

De sector mag deze vragen niet uit de weg gaan. Net daarom krijgt het thema 'the digital generation’ de volle aandacht op ons volgende CIB Vastgoedcongres. Op vrijdag 20 november willen we samen met jullie dieper ingaan op de impact van de digitale (r)evolutie op ons beroep.

Share: