Appartement aan kust plots fiscaal aftrekbaar

Het was even schrikken in komkommertijd: de verkoop van duurdere appartementen en villa’s aan de kust zou boomen. Dit ten gevolge van enkele onverwachte arresten van het Hof van Cassatie over fiscaal aftrekbare beroepskosten. Zoals wel vaker lijkt echter ook nu de hype wat overtrokken: concluderen dat deze arresten voor een piek zullen zorgen in de verkoop van tweede verblijven aan onze kust is te kort door de bocht.

Het was groot nieuws op 23  juli: "Appartementen aan de kust plots fiscaal aftrekbaar” (Het Laatste Nieuws). Waarover gaat het precies?

Het Hof van Cassatie heeft zich in meerdere recente arresten daterend van 12 juni 2015 uitgesproken over de aftrekbaarheid van bepaalde beroepskosten. Verrassend is dat het Hof zelf aangeeft dat met de  arresten een vrij radicale wending wordt genomen in de interpretatie van de fiscale wetgeving.

Het was vaste rechtspraak dat kosten voor een vennootschap pas aftrekbaar zijn indien deze kosten gelieerd zijn aan het statutair vastgelegde maatschappelijk doel. Die theorie wordt nu verlaten. Het Hof stelt letterlijk: “De  omstandigheden dat tussen een verrichting van een vennootschap en haar statutair doel geen verband bestaat en dat een verrichting uitsluitend werd gesteld met het oog op een belastingvoordeel, sluiten bijgevolg niet uit dat de inkomsten en opbrengsten die het resultaat zijn van deze verrichting als bedrijfsinkomsten worden aangemerkt.”

Het Hof verduidelijkt dus expliciet dat het niet uitmaakt of een verrichting werd gesteld in het kader van fiscale optimalisatie: zelfs kosten die louter worden gemaakt om een belastingvoordeel te verkrijgen zijn fiscaal aftrekbaar.

De arresten kunnen verregaande gevolgen hebben. In de pers werd bijvoorbeeld verwezen naar de mogelijkheid om kosten af te trekken voor een tweede verblijf aan de kust. Het feit dat het tweede verblijf en de daaraan verbonden kosten niets uit te staan hebben met het doel van de vennootschap zou geen obstakel meer zijn om de aftrek toe te passen.

Fiscalisten wierpen evenwel onmiddellijk op dat dit alles niet betekent dat de fiscus totaal weerloos is om kosten te verwerpen. De wet voorziet dat overdreven kosten geweerd kunnen worden. Daarnaast blijft het een risico om te pogen kosten af te trekken wanneer de vennootschap louter passief is. Fiscalisten stellen bijgevolg dat de arresten vooral een impact zullen hebben voor actieve vennootschappen met een onroerend goed in eigendom, dat  voor  private doeleinden (bvb. door een bestuurder) wordt aangewend. Tenslotte blijft de intentionaliteitsvereiste overeind: de kosten moeten nog steeds zijn gemaakt met als doel belastbare inkomsten te verkrijgen of te behouden. In geval de kosten werden gemaakt in functie van een bezoldiging zal de fiscus de aftrek nog kunnen aanvechten wanneer niet duidelijk is dat er daadwerkelijk prestaties zijn verricht die aan de bezoldiging beantwoorden.

Is er reden tot euforie?

Meerdere fiscalisten temperen de euforie en stellen dat de vennootschappen die van de nieuwe evolutie in de rechtspraak wensen gebruik te maken er dus best aan doen enige terughoudendheid in te bouwen.

De fiscalisten die de arresten hebben bestudeerd verwonderen zich over de bocht van het Hof van Cassatie en wijzen op de mogelijke belangrijke gevolgen voor een reeks lopende betwistingen tussen vennootschappen en de fiscus. Meerdere van deze belastingplichtigen hebben wellicht alle reden om euforisch te zijn.

Maar moeten de vastgoedmakelaars er nu van uitgaan dat hun omzet (gevoelig) zal stijgen? Niets wijst erop dat er een toename is van het aantal tweede verblijven dat door een vennootschap wordt aangekocht. Dit hoeft ook niet te verwonderen. De tijd dat er enkel aandacht was voor de fiscale voordelen van een patrimoniumvennootschap ligt intussen al een tijdje achter ons. Er zijn fiscale voordelen, maar ook fiscale nadelen.

De gewijzigde rechtspraak van het Hof van Cassatie heeft enkel betrekking op vennootschappen en dan nog maar op een beperkt deel van deze vennootschappen. Alleen al om deze reden zal de impact beperkt zijn en blijven.

Vastgoed blijft een lange-termijn-belegging

Vastgoed wordt terecht nog altijd aanzien als een veilige en goede lange-termijn-belegging. De vastgoedmarkt heeft nood aan een vastgoedvriendelijke wetgeving en fiscaliteit. De wetgever moet daarvoor zorgen. Een gerechtelijke uitspraak is doorgaans een momentopname, want indien deze rechtspraak nadelig is voor de inkomsten van de overheid of maatschappelijk niet als wenselijk wordt ervaren dan kan de wetgever zeer snel overgaan tot een wetswijziging, voor zover er geen Europese regels met de voeten worden getreden.

CIB Vlaanderen blijft ijveren voor een vastgoedvriendelijke wetgeving en fiscaliteit en dit voor de enige gezinswoning, voor de huurwoning, voor de vakantiewoning en voor bedrijfsvastgoed. De vastgoedvriendelijke wetgeving en fiscaliteit zal veel bepalender zijn voor de waarde van vastgoed en de omzet van  de vastgoedmakelaar dan een gerechtelijke uitspraak.

Ook in komkommertijd blijven de vastgoedmakelaars die niet met vakantie zijn best met de voeten op de grond.

Share: