Banksector, breng de vastgoedmarkt niet tot stilstand

Minstens 20%: zoveel eigen inbreng moeten kopers voortaan op tafel leggen. Tenminste als het van de Nationale Bank (NBB) afhangt. In haar jaarverslag oppert de Bank dat de kredietvoorwaarden verder moeten worden verstrengd. Alleen zo kunnen we een stabiele vastgoedmarkt garanderen. Maar de slinger dreigt door te slaan. Als het voor kopers bijna onmogelijk wordt om een aankoop te financieren, dan riskeren we net wat de Bank ten allen prijze wil voorkomen: een vastgoedmarkt die stilvalt.

Tekenen van overwaardering (ca. 6%), een toegenomen schuldgraad bij de Belgische huishoudens en te veel risicovolle kredieten: volgens de Nationale Bank allemaal verontrustende tendensen voor onze woningmarkt. Daarom komt er een nieuwe maatregel. Vanaf mei 2017 zullen de banken extra kapitaal moeten bijhouden om de risico’s af te dekken van leningen met een quotiteit van meer dan 80%. Doel is geen kredieten meer te laten verstrekken zonder eigen inbreng van minimum 1/5de van de aankoopprijs.

Kredietvoorwaarden gevoelig verstrengd
Sinds 2009 is iedereen terecht op z’n hoede voor een nieuwe economische crisis. De kredietvoorwaarden zijn gevoelig verstrengd. Minder dan 2% van de leningen heeft nog een looptijd van 25 jaar of langer. Bij 70% van de leningen is er een eigen inbreng van minimaal 10%. Minstens 80% heeft een (volledig) vaste rentevoet. De kwaliteit van de verstrekte kredieten ging er sterk op vooruit. Bij amper 1,11% zijn er wanbetalingen. Van de kredieten verstrekt in 2007 was 3,6% achterstallig na 4 jaar; in 2012 was dat slechts 2,1%.

Dankzij de lage rente hebben de strengere kredietvoorwaarden geen al te zware impact gehad op de vastgoedmarkt. De voorbije jaren werd een recordaantal transacties gerealiseerd. Andere investeringen bleken een stuk minder interessant. Wie dat kon, heeft de aankoopplannen versneld. Maar, ‘only diamonds are forever’. Er is geen onuitputtelijk vat van kandidaat-kopers die hun koopplannen kunnen versnellen. Ook de lage rente is geen eeuwig leven beschoren. De algemene verwachting is dat de rente in 2017 zeer langzaam zal stijgen, met ongeveer 0,5%.

Wie denkt echter dat nóg strengere kredietvoorwaarden geen enkele impact zullen hebben? Net daarom is de nieuwe maatregel zowel verregaand als gevaarlijk. Door iedereen een eigen inbreng van minstens 20% op te leggen, zal een koper al snel €50.000 uit eigen zak moeten financieren. Daarbij zijn de diverse taksen en administratieve kosten nog niet eens meegerekend. Die bedragen bij groot beschrijf gemiddeld 14% en bij klein beschrijf 9%. Reken dus maar uit welk kapitaal een gemiddelde koper moet bijeensparen.

Waar zal dit eindigen?
De NBB heeft in het verleden nooit de eis van 20% gehanteerd. Vorig jaar werd nog gesproken van een richtlijn van minimaal 10%, terwijl in het decennium daarvoor leningen tot 100% als aanvaardbaar werden beschouwd. Waar zal dit allemaal eindigen? Willen we nu echt een vastgoedmarkt waar alleen kopers die zelf 30% van de aankoopprijs betalen, hun baksteendroom kunnen verwezenlijken? Een markt waarin jongere gezinnen nog langer zullen moeten sparen dan ze nu al doen of waarin ze steeds afhankelijker worden van de (groot)ouders.

Dat een voorzichtige kredietverstrekking belangrijk is, beseffen we allemaal. Net daardoor hebben we de crisis in 2009 goed doorstaan. We moeten er echter waakzaam voor blijven dat het verwerven van een eigen woning haalbaar blijft voor voldoende Vlamingen. De Nationale Bank moet dit broze evenwicht bewaren. Dankzij de lage rente hebben de strengere kredietvoorwaarden het marktevenwicht voorlopig niet verstoord. Met de nieuwe maatregel lijkt de slinger echter door te slaan. Als de Bank steeds verregaandere verplichtingen oplegt, dan kan dat de vlotte kredietverstrekking in gevaar brengen. En laat een stilvallende vastgoedmarkt nu net zijn wat de Bank absoluut moet zien te voorkomen.

Share: