Daling of stijging van vastgoedprijzen relativeren

Op 2 maart raakten cijfers bekend van het notariaat over de verkoopprijzen van vastgoed aan de kust in 2014. Dezelfde cijfers leverden in de kranten onder meer de volgende titels op: “Waardevaste reputatie appartement op zeedijk krijgt deuk”, “Vastgoedprijzen op de dijk dalen voor het eerst sinds lang”, “Prijzen flats met zicht op zee fors gedaald”, “Prijs appartementen op dijk met 6 procent gezakt”, “Massaal te koop: flats met zicht op zee”, “Koopje: appartement met zicht op zee”, “In de uitverkoop: appartement met zicht zee”. En blijkt uit de cijfers nu inderdaad dat de prijzen op één jaar met 6% zijn gedaald?

De titels in de kranten geven lang niet altijd genuanceerd weer wat er in het artikel ook te lezen is. De spectaculaire berichtgeving als zou de verkoopprijs van appartementen met zicht op zee met 6% zijn gedaald in 2014 moet dan ook sterk gerelativeerd worden.

Los van de prijsevolutie zouden er in 2014 5,1% meer vastgoedtransacties aan de kust zijn geweest dan in 2013. Voor het merendeel van de vastgoedtransacties aan de kust speelt de woonbonus geen enkele rol. In het vierde kwartaal van 2014 is er aan de kust dan ook geen impuls geweest om nog snel te kopen onder de voorwaarden van de oude woonbonus. Het valt niet uit te sluiten dat er een koopimpuls is omwille van de lage rente op spaarboekjes en andere veilige financiële beleggingen richting een studio of appartement aan zee.

Of de prijzen van appartementen met zich op zee nu echt gedaald zijn is lang niet zeker. De gemiddelde prijsdaling is berekend over alle gerealiseerde verkopen. Wat diepgaandere toetsing van de beschikbare cijfers aan de marktomstandigheden per badplaats leert dat vooral het hoogste marktsegment van de appartementen met zich op zee het moeilijker heeft.

En wanneer er in het hoogste marktsegment minder transacties zijn, dan heeft dit onmiddellijk een invloed op de gemiddelde prijs. Indien, bij ongewijzigde verkoopprijzen, het aantal transacties in het lager- en middenmarktsegment stijgt en daalt in het hoger marktsegment, dan resulteert dit in een daling van de gemiddelde prijs. Een daling of stijging van de gemiddelde prijs hoeft dus geenszins het gevolg te zijn van een daling of stijging van de reële verkoopprijzen.

Een lager aantal transacties in het hoogste marktsegment is ongetwijfeld een van de redenen voor de daling van de gemiddelde verkoopprijs. In deze volgt de kust de markt van het ‘binnenland’ waar de duurdere villa’s het al meerdere jaren moeilijk hebben.

En in de beschouwingen bij de cijfers komt al snel de bemerking naar voren dat net veel appartementen met zicht op zee op een leeftijd zijn gekomen dat er renovatiekosten zijn. En ook hier volgt de markt van de kust deze van het ‘binnenland’. Voor veel kopers is het kopen van nieuwbouw op een uitstekende ligging, met zicht op zee dus, te hoog gegrepen. Wat graag kopen deze kandidaten dan een bestaand appartement dat ze in de daaropvolgende jaren zullen renoveren.

Deze wijziging in het koopgedrag heeft, of zal, tot gevolg hebben dat de prijzen van iets oudere appartementen, mits ze goed gelegen zijn, eerder zullen stijgen dan dalen.

Conclusie is dat het merendeel van de krantentitels over de prijsevolutie van vastgoed aan zee helemaal niet overeenstemmen met de realiteit. En veel lezers van kranten onthouden enkel de krantentitel maar niet de inhoud van het krantenartikel.

De vastgoedmakelaars zullen weer werk hebben om de kandidaat-kopers ervan te overtuigen dat de prijzen niet fors zijn gedaald. De vastgoedmakelaar is met zijn kennis van de markt diegene die de verkoper en de koper met deskundigheid kan bijstaan.

Share: