De eenzijdige huurbelofte: gecreëerde perceptie vs. realiteit

“Steeds meer makelaars brengen huurders pas in contact met verhuurders na het betalen van een voorschot”, “Huis huren, eerst €500 betalen”, … Menig vastgoedmakelaar verslikte zich ongetwijfeld in z’n koffie dankzij deze krantenkoppen. De media kopten enthousiast de voorzet van de huurdersbonden in. Zo werd een totaal verkeerde perceptie gecreëerd. Wat wel klopt, is dat er steeds vaker loze of niet-geëngageerde kandidaatstellingen van huurders zijn. Als gevolg daarvan vraagt men de ondertekening van een huurbelofte met een waarborg ten voordele van de verhuurder indien de huurder woordbreuk pleegt.

Particulieren die steeds vaker verkopen via een eigen website, makelaars die een voorschot vragen om kandidaat-huurders in contact te brengen met verhuurders, … Wanneer het de laatste tijd over vastgoed gaat, worden dergelijke verhalen met ‘nieuwswaarde’ gretig overgenomen. Dat het allemaal snel moet gaan en er te weinig tijd is om te dubbelchecken, is dan maar zo. Zo ook bij de eenzijdige huurbelofte. Het Vlaams Huurdersplatform lanceerde een persbericht: “Vastgoedmakelaars vragen standaard voorschotten van €500 aan huurders om überhaupt in aanmerking te kunnen komen om te huren.” Een stelling die in allerhande media als zijnde ‘de standaard’ bij verhuurbemiddeling werd opgevoerd.

Eenzijdige huurbelofte in een notendop
Let wel, het komt bij verhuurbemiddeling vaker voor dat aan potentiële huurders gevraagd wordt een ‘eenzijdige huurbelofte’ te ondertekenen. Daarbij verbinden ze zich ertoe een huurovereenkomst te ondertekenen indien de verhuurder hen aanvaardt als huurder. Deze eenzijdige huurbelofte bestaat al sinds jaar en dag en is juridisch volkomen rechtsgeldig. Het is eveneens perfect rechtsgeldig dat een waarborg gevraagd wordt voor de goede uitvoering. Deze waarborg wordt terugbetaald als de verhuurder de optie niet tijdig licht. Wordt daarentegen een huurovereenkomst ondertekend, dan verrekent men het bedrag met de verschuldigde huur. In de huurbelofte wordt ook soms een forfaitaire schadevergoeding voor de verhuurder voorzien bij niet-nakoming van de huurbelofte door de aspirant-huurder.

Shoppende huurders
Waar zit hem precies de meerwaarde? Een eenzijdige huurbelofte biedt bescherming tegen shoppende huurders, die aan meerdere verhuurders hun akkoord geven. Zo signaleren enkele leden ons al langer een toename van loze of niet-geëngageerde kandidaatstellingen door huurders die huurbeloftes ondertekenen bij verschillende vastgoedkantoren. Ze gaan ervan uit dat verhuurders, indien hun huurbeloftes niet gehonoreerd worden, geen tijd en geld zullen investeren in juridische procedures om een huurovereenkomst af te dwingen die toch nooit tot stand zal komen.

Wat kan en wat kan niet?
De éénzijdige huurbelofte is zonder meer een rechtsgeldig document. Maar, zoals met elk document is het correct gebruik cruciaal. Zo moet de vastgoedmakelaar de aspirant-huurder correct inlichten over de draagwijdte van een huurbelofte. In het document moeten minstens de essentiële elementen van het huurcontract vermeld worden (prijs en goed), alsook andere aspecten die voor de aspirant-huurder essentieel zijn. Vanuit zijn professionele zorgvuldigheidsplicht moet de vastgoedmakelaar polsen naar deze aspecten. Onder geen enkel beding kan de vastgoedmakelaar voor zichzelf een rechtstreekse schadevergoeding voorzien. Het lijkt niet meer dan redelijk dat de verhuurder binnen een korte termijn trancheert. Als er een schadevergoeding is bedongen moet die beperkt zijn tot de schade die men kon voorzien ten tijde van de ondertekening. Let dus op met overmatige bedragen.

Verkeerde perceptie
Neemt men deze aandachtspunten in acht, dan is de éénzijdige huurbelofte zonder meer rechtsgeldig. Dat heeft minister Homans overigens bevestigd in het Vlaams Parlement. Helaas waren de krantenkoppen een stuk minder genuanceerd. Het valt te betreuren dat het Vlaams Huurdersplatform in de media naar aanleiding van één specifiek dossier een verkeerde perceptie creëerde over de werkwijze van alle vastgoedmakelaars bij verhuur.

Share: