Klein beschrijf: vastgoedmakelaars willen hun kopers correct informeren én garanties geven

Om het risico op latere controleschattingen van het kadastraal inkomen (KI) te verminderen en te voorkomen dat de koper alsnog het klein beschrijf wordt ontzegd, is het standaardpraktijk om een uittreksel uit de kadastrale legger, het ‘attest klein beschrijf’, op te vragen. Hieraan is op zich niets gewijzigd. Wel stellen we vast dat de procedure om zo’n attest op te vragen veranderd is. De aanvraag kan enkel nog via de notaris. CIB Vlaanderen vindt het evenwel de taak van de vastgoedmakelaars om hun kopers correct te informeren én garanties te geven.

Onze vraag om ‘attesten klein beschrijf’ digitaal te kunnen aanvragen ligt al enkele maanden bij de administratie van de FOD Financiën. De vastgoedmakelaars willen de kopers van een bescheiden woning garanties kunnen geven dat ze zullen genieten van het verlaagde verkooprecht van 5%. Al dan niet de garantie hebben dat een woning onder klein beschrijf valt, kan immers een belangrijk verkoopargument zijn. Hiervoor is een attest nodig dat in het verleden heel eenvoudig door de vastgoedmakelaars kon worden aangevraagd bij het kadaster. De FOD Financiën heeft nu beslist dat het attest klein beschrijf enkel nog via de notaris kan worden aangevraagd.

Wanneer de aanvrager uitdrukkelijk vermeldt dat het gaat om een aanvraag in het kader van een aankoop onder klein beschrijf, zal de Algemene Administratie van de Patrimoniumdocumentatie (AAPD) zich in het attest uitspreken over het KI. In feite moet de AAPD door deze aanvraag snel een beslissing nemen om al dan niet het KI te herzien. Want het KI dat (al dan niet na een controleschatting en een herziening) opgenomen wordt in het uittreksel is bindend voor de fiscus. Wanneer dit KI lager is dan €745 zal het klein beschrijf in principe van toepassing zijn (wanneer ook aan de andere voorwaarden is voldaan).

‘Fiscus-proof’
Via  deze  methode  van  het  aanvragen  van  een  ‘attest  klein  beschrijf’ kan dus rechtszekerheid worden geboden aan (kandidaat-)kopers inzake de mogelijkheid van klein beschrijf. Het risico op eenlatere controleschatting en herziening wordt uitgesloten. Beschikt men niet over een dergelijk ‘attest klein beschrijf’, dan blijft dat risico bestaan. En dit zelfs na het verlijden van de authentieke akte, waarbij de fiscus met terugwerkende kracht het groot beschrijf en dus het betalen van aanvullende verkooprechten kan opeisen.

Het klein beschrijf wordt dus via het uittreksel uit de kadastrale legger (‘attest klein beschrijf’) ‘fiscus-proof’. Sinds kort hanteert de Dienst Opmeting en Waarderingen van de AAPD evenwel een nieuwe werkwijze, waarbij alleen de notarissen een ‘attest klein beschrijf’ kunnen opvragen. Enkel de notarissen zouden dus over de effectieve attestatie rond de grens van €745 niet-geïndexeerd KI kunnen beschikken. De vraag van CIB Vlaanderen om ‘attesten klein beschrijf’ digitaal te kunnen aanvragen via Kadasterfinder ligt al enkele maanden bij de administratie. Er is volgens ons geen enkele reden waarom enkel een notaris dit attest kan aanvragen. De vastgoedmakelaar is immers de eerste die dit attest nodig heeft om zijn klanten te informeren.

Zoals de modeldocumenten van CIB Vlaanderen ook voorzien, kan de vastgoedmakelaar natuurlijk ook zonder het desbetreffende attest correcte verkoopovereenkomsten opstellen. Een clausule opnemen dat de koper zal kopen, ook indien het klein beschrijf niet kan, of van klein beschrijf een opschortende voorwaarde maken zijn mogelijkheden, maar wij wensen niet alleen waterdichte overeenkomsten maar ook de mogelijkheid om alle partijen correct te informeren.

Wil je graag reageren op deze problematiek of jouw ervaringen delen in dit verband, dit kan via communicatie@cib.be. Het geeft ons als beroepsorganisatie de mogelijkheid om ons dossier nog sterker te onderbouwen.

Share: