Schattingsverslagen: vastgoedexperten uit de vergeethoek halen

Het is sinds 2010 een opvallende trend: vastgoedmakelaars (en architecten) worden geweerd uit de lijstjes van beroepsgroepen die schattingen mogen uitvoeren voor openbare besturen. Het Vlaams regeerakkoord deed even op beterschap hopen. Maar, na drie jaar blijkt in de praktijk dat de vastgoedexperten alleen maar verder in de vergeethoek worden geduwd.

Het verhaal begint met het fameuze decreet Sauwens uit 2010, dat een lijst invoerde van instanties/experten die de lokale besturen kunnen inschakelen voor taxaties (waaronder de landmeters-experten). Maar: de lijst is limitatief. Daardoor werden meteen alle andere beroepsgroepen, waaronder de vastgoedmakelaars, uitgesloten. Sedert het decreet Sauwens valt op dat in veel nieuwe regelgeving soortgelijke limitatieve lijsten staan. Vrijwel nooit worden de vastgoedexperten vermeld, ondanks alle argumenten die we daarvoor vanuit CIB Vlaanderen telkens opnieuw aanbrengen.

Het regeerakkoord voor de legislatuur 2014-2019 bracht nochtans even hoop. De tekst stelde immers: ‘We doen stelselmatig meer een beroep op zelfstandige schatters, landmeters en notarissen.’ In de praktijk blijkt echter dat bijna elk voorstel om de lijstjes uit te breiden wordt afgeblokt.

Potpourridecreet en Kwaliteitscharter
Een goed voorbeeld is het potpourridecreet Wonen 2016. Daarin werden een aantal wijzigingen doorgevoerd aan de regeling inzake schattingen voor sociale woonorganisaties. De Vlaamse Woonraad had daarbij gepleit voor de opname van de vastgoedmakelaars en de architecten op de lijst. De Vlaamse regering weigerde echter hierop in te gaan, want: ‘Aangezien de prijszetting van een onroerend goed een dergelijke belangrijke en gespecialiseerde materie is, achten we het niet aangewezen om architecten en vastgoedmakelaars op te nemen in de lijst van gemachtigde schatters.’ Implicatie van deze argumentatie: vastgoedmakelaars hebben de materie van het schatten van de marktwaarde van een onroerend goed onvoldoende in de vingers en zijn niet genoeg 'gespecialiseerd'.

Eind 2014 werden vrijwel alle relevante bepalingen binnen de Vlaamse vastgoedfiscaliteit overgezet naar de Vlaamse Codex Fiscaliteit. Belangrijke inhoudelijke wijziging daarbij was dat de procedure van de voorafgaande schatting kwam te vervallen, met als gevolg dat erfgenamen niet langer de mogelijkheid hadden om een rechtszekere raming van de waarde van een onroerend goed binnen de nalatenschap te bekomen. VLABEL heeft hieraan willen remediëren via een kwaliteitscharter. Dit charter schetst de criteria waaraan een schatter en diens schattingsverslag moeten voldoen opdat de opdrachtgevers de zekerheid zouden hebben dat de fiscus de raming zou aanvaarden. Maar: enkel landmeters-experten kunnen het charter ondertekenen; de vastgoedexperten werden uitgesloten. Toen we deze kwestie aankaartten bij de bevoegde minister was het antwoord duidelijk: men was niet bereid om het toepassingsgebied van het charter uit te breiden.

Wat kunnen we hieruit concluderen?
In eerste instantie dat het Vlaams regeerakkoord slechts een kortstondig lichtpuntje was. Dossier per dossier blijkt dat de beleidslijn van uitsluiting van vastgoedexperten voor de opmaak van schattingsverslagen voor openbare besturen wordt verdergezet. Dit in tegenstelling tot het federale beleidsniveau, waar de gelijkheid tussen beroepsgroepen veel meer wordt gerealiseerd. Bijvoorbeeld omtrent het ramen van de waarde van het aandeel in de gemeenschappelijke delen bij de opmaak van een basisakte.

In het nieuwe onteigeningsdecreet valt dan weer wel een succesje op te tekenen. Nadat de SARO (Strategische Adviesraad voor Ruimtelijke Ordening) pleitte voor een ruime lijst van mogelijke schatters werd beslist om in het Decreet gewoonweg geen lijst op te nemen. Bijgevolg zijn er geen decretale limieten inzake de beroepsgroepen die schattingen mogen uitvoeren. Maar de Vlaamse regering is gemachtigd om nadere bepalingen te vestigen inzake schattingsverslagen. Het wordt dus uitkijken of men alsnog één of andere beperking zal willen inschrijven in het uitvoeringsbesluit. Vanuit CIB Vlaanderen blijven we alvast ten zeerste op onze hoede en blijven we resoluut de bekwaamheden van de vastgoedexpert verdedigen.

Share: