Vergeet de donkere wolken en zeepbellen in vastgoedland

In haar pas gepubliceerde rapport over de stabiliteit van de financiële sector spreekt de Nationale Bank van België over de aanhoudende kwetsbaarheden op de huizenmarkt. Ze besluit dat een plotse rentestijging een neerwaartse vastgoedschok kan veroorzaken en pleit ervoor dat de banken strenger moeten zijn bij het toekennen van woonkredieten. Dat levert krantentitels op als “Nationale Bank ziet donkere wolken boven vastgoedmarkt” of “Vrees voor zeepbel groeit”. Maar zijn die wolken wel zo donker als men laat uitschijnen?

Het is goed dat de Nationale Bank waakt over de stabiliteit van de financiële sector. En dat het bij de banken al eens misloopt, werd met het faillissement van Optima Bank nog eens pijnlijk duidelijk. Bij alle moeilijkheden met Belgische banken was er echter één constante: woonkredieten en een vermeende overwaardering van woningvastgoed waren nooit de oorzaak van de solvabiliteitsproblemen bij de banken.  Waarom stelt de pers dan zelf periodiek vast of meent ze te lezen dat de Belgische vastgoedmarkt overgewaardeerd is? Zelfs toen er in de helft van Europa en de VS sprake was van een crisis op de vastgoedmarkt met sterk dalende woningprijzen bleef in België alles vrij stabiel. Men zocht op dat moment naar verklaringen waarom de vastgoedcrisis aan België voorbijging. Een van de veelgenoemde redenen was de fiscale overheidspolitiek die erop gericht is om het verwerven van de gezinswoning aan te moedigen. Ook de voorzichtige acceptatiepolitiek van de banken voor woonleningen speelde daarbij een rol. Die acceptatiepolitiek is vandaag overigens nog voorzichtiger geworden.

Vrees voor plotse rentestijging
De Nationale Bank wil de banken een bijkomende reserve laten aanleggen voor woonkredieten van meer dan 80% van de waarde van de woning. Een plotse rentestijging zou namelijk wel eens een neerwaartse vastgoedschok kunnen veroorzaken. ‘Zou’ betekent niet hetzelfde als ‘zal’. En ja, een plotse rentestijging zou niet goed zijn voor de vastgoedsector. Maar zal een plotse rentestijging dan niet een impact hebben op onze volledige economie? CIB Vlaanderen pleit voor het versoepelen van de acceptatiepolitiek van de banken voor woonleningen voor nieuwbouw, voor aankoop van bestaande woningen en voor renovatie van bestaande woningen. Indien daardoor het risico voor de bank zou verhoogd worden, dan is het verstandig dat de banken voor dit verhoogd risico een bijkomende buffer aanleggen.

Hoe kwetsbaar is de vastgoedsector?
De nieuwe woonbonus zou destijds de huizenprijzen doen ineenstorten met 5% tot 25%. CIB Vlaanderen stelde toen dat een verlaging van de woonbonus niet zou leiden tot lagere prijzen en kreeg gelijk. Alleen spijtig dat de Vlaamse regering de besparing op de woonbonus niet heeft aangewend om impulsen te geven aan de vrije huurmarkt. Een stijging van de rente voor woonleningen zal ongetwijfeld ook slechts een beperkte invloed hebben op de vastgoedprijzen. De negatieve gevolgen van een strengere acceptatiepolitiek door de banken zullen wellicht groter zijn. En zijn onze woningen wel overgewaardeerd? Volgens de Nationale Bank zijn de woningprijzen in België sinds 2000 meer dan verdubbeld. Is dit dan een ongewone stijging? Hoeveel andere goederen en diensten zijn in deze periode ook niet verdubbeld in prijs? En liggen de hogere prijzen niet in lijn met de toename aan comfort, isolatie en technische installaties die veel milieuvriendelijker en energiezuiniger zijn?

Kranten moeten verkopen
Wellicht moeten krantentitels de aandacht van de lezer prikkelen. Indien de lezer enkel de krantentitel leest, is hij toch wel erg fout geïnformeerd. Wie even verder kijkt, zal merken dat er van “donkere wolken” of “zeepbel” geen sprake is. Het zou fijn zijn dat sommige media koppen zouden publiceren die de lading dekken. Vergeet de donkere wolken en de zeepbellen in vastgoedland. Al zal het overtuigen van je klanten soms een moeilijkere opdracht zijn.

Share: