De blokpolis: eenvoudig qua principe maar complexer dan je denkt

vrijdag, 8 juni, 2018
Teaser: 

CIB-leden kunnen bij onze partner Concordia terecht voor producten die speciaal op maat van de syndici zijn gemaakt.  Een daarvan is de zogenaamde blokpolis. Wat zijn de aandachtspunten en wat zijn de voordelen?

Wat is een blokpolis?
Een zogenaamde blokpolis is in hoofdzaak te vergelijken met een klassieke brandverzekering, zij het dan voor een gebouw dat opgebouwd is uit verschillende woningen van, meestal, verschillende eigenaars. Dit kan gaan van een relatief eenvoudige woning, opgedeeld in 3 of 4 appartementen tot een woontoren met honderden woonunits. In de regel wordt zo'n polis onderschreven door de syndicus op naam van de VME waarbij de premie tussen de eigenaars wordt verdeeld, a rato van hun aandeel in de totale eigendom.

Een blokpolis verzekert het gebouw in zijn geheel: dit wil zeggen het totaal van de gemeenschappelijk delen én de private woongedeelten.  Doordat het volledige gebouw verzekerd is in één en dezelfde polis, komt de premie doorgaans goedkoper uit dan wanneer elke mede-eigenaar zijn of haar deel afzonderlijk zou verzekeren. Bijkomend voordeel is dat in geval van schade, het meteen duidelijk is welke polis/verzekeraar er zal moeten worden aangesproken.

Hoe bepaal ik het te verzekeren bedrag?
Het vaststellen van het te verzekeren kapitaal gebeurt doorgaans op een van volgende manieren:

  • Bij een nieuw gebouw: de totale bouwkost, exclusief de grondwaarde;
  • Bij een bestaand gebouw:
    • Schatting door een expert van de verzekeraar;
    • Op basis van een schattingsverslag van een onafhankelijk expert;
    • Door overname van het verzekerd kapitaal van de vorige blokpolis.

Wat met de inboedel en ‘persoonlijke verfraaiingen’?
Deze worden gebruikelijk verzekerd in de individuele polissen van de mede-eigenaars of huurders/gebruikers. Het is voor de VME immers moeilijk, zo niet onmogelijk, om ook rekening te houden met al deze vaak wisselende waardes.

Onderschrijft de mede-eigenaar of huurder/gebruiker zijn brandpolis bij dezelfde verzekeraar als diegene van de blokpolis, dan kan men soms bijkomende voordelen bekomen zoals extra korting of afschaffing van de vrijstelling indien een zelfde schadegeval zowel de blokpolis als de individuele polis activeert.

Is elke blokpolis gelijkwaardig?
Neen. In de regel zijn er twee ‘types’ van polissen:

  • de polis ‘genoemde gevaren’ en
  • de polis ‘alle risico’s behalve’.

Genoemde gevaren
Hier bestaat de polis uit een opsomming van gevaren of risico’s waartegen men verzekerd is. In geval van schade, dient de verzekerde de verzekeraar aan te spreken en te argumenteren volgens welk artikel, volgens welk genoemd gevaar in de polis hij gedekt zou zijn. 

Alle risico’s behalve
Zoals de naam het al doet vermoeden, draait men het hele principe hier om. Alle materiële schades aan de verzekerde goederen zijn gedekt, behoudens die zaken die expliciet zijn uitgesloten uit de polis. Merk hierbij in het bijzonder op – en dat is misschien nog wel de grootste troef van dit type polis - dat ook de bewijslast hier wordt omgekeerd. In geval van schade, is het nu aan de verzekeraar om te argumenteren volgens welk artikel hij géén dekking zou moeten verlenen.

Bijkomende voordelen

Een goede blokpolis gaat verder dan louter de verzekering van schade door brand, ontploffingen, water enz.

Verschillende aanbieders breiden hun blokpolissen uit met tal van extra’s en bijkomende dekkingen op maat van de VME en de syndicus zoals onder meer:

Genotsderving en/of verhaal van huurder
Wanneer een woning naar aanleiding van een gedekte schade tijdelijk volledige of gedeeltelijk onbewoonbaar is en de eigenaar/huurder tijdelijk elders moet verblijven.

Aansprakelijkheid tijdens daden van beheer
Dekking voor schade aan derden toegebracht door mede-eigenaars tijdens de uitvoering van daden van beheer zoals onderhoud-, herstellings- of inrichtingswerken.

Indirecte verliezen
Een forfaitaire vergoeding van indirecte verliezen die de getroffen mede-eigenaar(s) leden naar aanleiding van een in de polis gedekt schadegeval. Gebruikelijk is dit 10% van de materiële schade.

Bijkomende kosten voor de syndicus
Volgens hetzelfde principe als de indirecte verliezen, voorzien sommige polissen ook een forfaitaire vergoeding voor de door de syndicus gemaakte, indirecte, onkosten. Ook is hier is 7,5% tot 10% gebruikelijk, let evenwel op de basis (enkel schade aan gemeenschappelijk delen of totale schade?) waarop deze percentages berekend worden.

Maatwerk vereist expertise
Op welk niveau zet ik de vrijstelling? Wat doen met zonnepanelen, tuinen of een zwembad? Wat indien er op het gelijkvloers een handelspand zit? Eén van de mede-eigenaars gaat verbouwen, wat nu? Enz.

Het mag duidelijk zijn dat een goede blokpolis, hoewel eenvoudig qua opzet, bestaat uit maatwerk en de expertise van een specialist behoeft.

 

Voor meer info over de Concordia blokpolis kan je terecht bij Jetske Nauta - T 09 264 11 82 - jnauta@concordia.be.