Ik verkoop mijn woning. Kan ik de koper BTW aanrekenen?

Dit kan enkel bij de verkoop van nieuwe woningen. De ouderdom van een woning wordt bepaald door de eerste ingebruikneming. Dat is de datum waarop de woning voor de eerste maal bewoond werd. Een woning is nieuw 'wanneer zij uiterlijk op 31 december van het tweede jaar volgend op het jaar van de eerste ingebruikneming of de eerste inbezitneming wordt geleverd'.

Is er sprake van een nieuwe woning, dan kan de particuliere verkoper ervoor kiezen om zijn woning te verkopen onder het BTW-stelsel, waarbij er bovenop de verkoopprijs 21% BTW wordt doorgerekend aan de koper. Wanneer je de koper BTW laat betalen, dan moet de koper geen registratierechten meer betalen.

Waarom als particuliere verkoper kiezen voor een verkoop onder het BTW-stelsel in plaats van registratierechten?
De BTW die de particuliere verkoper zelf betaalde bij de aankoop van de woning, kan op die manier worden gerecupereerd bij verkoop van de woning. Deze regeling is dus interessant voor de verkoper.

We verduidelijken met een voorbeeld:

  • Aankoop van een woning door een verkoper aan € 100.000 (waarde gebouw), betaalde BTW = € 21.000 (BTW bedraagt immers 21%). Totaal betaald bedrag op de aankoop = € 121.000.
  • Verkoop van deze woning onder BTW aan € 150.000 (waarde gebouw), te betalen BTW door de koper bedraagt € 31.500. Totaal bedrag voor de verkoop = € 181.500.
  • Gevolg: De verkoper recupereert de BTW die hij betaalde bij de aankoop € 21.000. Het verschil van € 10.500 moet worden doorgestort aan de BTW administratie. De verkoper realiseert een winst van € 50.000.
  • Indien deze verkoop niet onder het stelsel van BTW zou plaatsvinden, maar onder het stelsel van 10% registratierechten, dient de verkoper zijn vraagprijs met € 21.000 te verhogen om dezelfde winst te maken.

Zoals gezegd is zo'n recuperatie van BTW enkel relevant bij de verkoop van nieuwe woningen.