Waarom worden er bij de aankoop van een woning twee overeenkomsten getekend: een onderhandse verkoopovereenkomst en een notariële akte van aankoop?

In de praktijk gebeurt de aankoop van een woning in twee fasen, waarbij in een eerste fase een onderhandse verkoopovereenkomst of compromis wordt ondertekend, en enkele maanden later, in een tweede fase, de notariële akte van aankoop of authentieke akte van aankoop bij de notaris wordt ondertekend.

De reden waarom de aankoop in twee fasen gebeurt, is omdat de samenstelling van het koopdossier enige tijd in beslag neemt. Zo moeten er allerhande attesten en keuringsverslagen worden opgevraagd, eventueel moet een hypothecaire lening worden afgesloten door de koper, … Strikt genomen zouden koper en verkoper kunnen wachten tot de hele administratieve rompslomp achter de rug is, en pas dan de verkoopovereenkomst ondertekenen, namelijk de authentieke akte van aankoop bij de notaris. Probleem is dan echter dat er tussen koper en verkoper geen enkel bewijs bestaat van hun verkoopovereenkomst. Zolang de authentieke akte dus niet is ondertekend bij de notaris, zitten zowel de koper als de verkoper met een bewijsprobleem. Krabbelt een van beiden terug, dan zal de andere partij niet in staat zijn om te bewijzen dat er sprake was van een geldige verkoopovereenkomst. Daarom wordt dus in de praktijk tussen partijen een voorlopige verkoopovereenkomst of compromis ondertekend. Deze geldt dus als bewijs  van de overeenkomst tussen koper en verkoper. Zo kan geen van beiden achteraf nog ongestraft terugkrabbelen.

De term ‘voorlopige verkoopovereenkomst’ is echter misleidend, aangezien deze overeenkomst als definitief geldt. Er is dus niks voorlopigs aan. De authentieke akte bij de notaris moet worden opgemaakt, omdat de verkoopovereenkomst enkel dan kan worden overgeschreven op het hypotheekkantoor. Door deze hypothecaire overschrijving wordt het bestaan van de verkoopovereenkomst ook tegenstelbaar aan derden.

Kortom: de voorlopige verkoopovereenkomst of het compromis wordt opgemaakt om een bewijs van de koop te verschaffen aan koper en verkoper; de authentieke akte van aankoop of notariële akte van aankoop wordt opgemaakt als bewijs van de koop tegenover de rest van de wereld.