Analyse 600.000 EPC's: de resultaten

11 augustus 2015
Teaser: 

Het Steunpunt Wonen heeft de meer dan 600.000 energieprestatiecertificaten (EPC's) die vanaf 2008 tot eind 2012 werden opgesteld aan een grondige analyse onderworpen. Het doel was te bekijken welk beeld de EPC’s geven van de energetische staat van het Vlaamse woningbestand. De studie werd begin juli vrijgegeven.

De EPC’s worden bijgehouden in de Vlaamse energieprestatiedatabank, die wordt beheerd door het Vlaams Energieagentschap, tevens opdrachtgever voor de studie van het Steunpunt. Belangrijk is dat de energieprestatiedatabank niet louter de EPC’s zelf bevat, maar dat daarnaast ook andere info wordt opgeslagen, bijvoorbeeld over de finaliteit van de EPC’s (welke soort transactie) en over de vraag of er sprake is van bemiddeling door een vastgoedmakelaar.

Informatie over de EPC’s

62,5% van de tot 1 januari 2013 opgestelde EPC’s fungeerden voor de tekoopstelling van een pand; de overige 37,5% werd opgemaakt in het kader van een verhuring. Deze verhouding weerspiegelt de sterk verschillende doorlooptijd inzake koop en huur: de gemiddelde duurtijd van een huurcontract is ongeveer 6 tot 7 jaar terwijl koopwoningen veel langzamer van bewoner/eigenaar wisselen. Dat verklaart waarom de huurmarkt overtegenwoordigd is bij de opgemaakte EPC’s (ter vergelijking : volgens het GWO2013 bedraagt het aandeel van de private huurmarkt in de Vlaamse woningmarkt ca. 20%).

Bij 87% van de EPC’s was de opdrachtgever voor de opmaak van het EPC (de verkoper/verhuurder) een natuurlijke persoon. Daarnaast werd 8% opgemaakt in opdracht van rechtspersonen, 6% voor een sociale huisvestingsmaatschappij en tenslotte één procent voor lokale overheden.

Bij 43% van de in de databank opgenomen transacties was er bij de tehuur of tekoopstelling sprake van bemiddeling door een vastgoedkantoor. Dat was meer bepaald het geval bij 45,1% van de te verkopen woningen en bij 39,4% van de te verhuren woningen.

Informatie over de woningen

De energieprestatiedatabank kent een oververtegenwoordiging van EPC’s opgemaakt voor appartementen. Dat was te verwachten gezien de dominantie van meergezinswoningen in de huurmarkt, die instaat voor 37,5% van de opgestelde EPC’s. 46% van de EPC’s werden opgemaakt voor appartementen terwijl dit woningtype volgens de data van het kadaster slechts 25% uitmaakt van het Vlaamse woningbestand.

Inzake het bouwjaar blijken vooral veel EPC’s te zijn aangevraagd voor woningen die tussen 1919 en 1970 zijn opgericht (57%). Deze bouwjaarklassen zijn oververtegenwoordigd terwijl voor recente woningen minder een EPC werd opgemaakt. Belangrijk hierbij is dat de meest recent gebouwde woningen onder de EPB-regelgeving een EPC Bouw hebben verkregen en dat dus voor deze woningen geen nieuw EPC moet worden aangevraagd bij verkoop of verhuur in de eerste tien jaar na de constructie.

Informatie over de energieprestaties van het woningbestand

Kijken we naar de gemeten energieprestaties, dan valt op dat er niet veel woningen zijn met een zeer laag kengetal : amper 1,3% heeft een energiescore lager dan 100 kWh/m². Niet oninteressant om in het achterhoofd te houden is dat men bij het vastleggen van de BEN-definitie voor bestaande gebouwen (die tegen 2050 gerealiseerd moet worden) denkt aan een standaard van 100 à 110 kWh/m², een norm dus waar op heden zeer weinig bestaande gebouwen aan voldoen.

De klasse tot 200 kWh/m² is dan weer wel significant vertegenwoordigd : 20,2% van de Vlaamse woningen benadert de referentie-score voor nieuwbouw (vastgelegd op 180 kWh/m²). 11% van de woningen situeert zich aan het uiterste eind van de tabel: deze woningen hebben een kengetal van meer dan 700 kWh/m².

De bouwjaarklasse en het woningtype zijn belangrijke variabelen om verschillen in de energiescore te verklaren. Appartementen scoren met een gemiddelde score van 298 kWh/m² duidelijk beter dan ééngezinswoningen, wat volgt uit het veel lagere warmteverliesoppervlakte en de grotere compactheid van het woonvolume. Appartementen hebben een veel kleinere oppervlakte aan daken, ramen, gevels en vloeren, waarlangs warmte kan worden verloren. Dezelfde redenering kan worden toegepast op verschillen qua bebouwingstype : met 539 kWh/m² scoren vrijstaande ééngezinswoningen gemiddeld heel wat slechter dan gesloten bebouwingen (439 kWh/m²).

Tweede belangrijke factor is het bouwjaar: hoe ouder de woning, hoe slechter de energetische prestatie. Vanaf 1970 verbetert de energetische kwaliteit van de opgetrokken woningen stelselmatig: de gemiddelde energiescore daalt van 498 kWh/m² (bouwjaar tussen 1940 en 1970) naar 341 kWh/m² (bouwjaar tussen 1971 en 1995). Bij latere bouwjaarklassen ligt de score nog lager: 216 kWh/m² als de woningen werd gebouwd tussen 1996 en 2005 en 169 kWh/m² als de woning nog recenter werd opgetrokken.

De gebruikte vloeroppervlakte en het beschermd volume blijken geen echte impact te hebben op de energiescore. Grotere woningen scoren dus niet noodzakelijk slechter. Dit is vanzelfsprekend aangezien de energiescore reeds relatief aan de oppervlakte wordt berekend (per m²). De reden om deze bemerking hier nogmaals mee te geven is om te wijzen op het belangrijke verschil tussen de energiescore (een theoretische indicator) en het reële energieverbruik. Het reële verbruik zal vrijwel steeds hoger liggen bij een groter pand.

 Informatie over de aanwezigheid van dakisolatie

De Vlaamse dakisolatienorm is op 1 januari 2015 in werking getreden. Er kunnen dus strafpunten worden toegekend indien er geen dakisolatie aanwezig is.

Uit de analyse van het Steunpunt blijkt dat voor 60,5% van de woningen voor minstens één dak de isolatie afwezig is of de aanwezigheid van isolatie onbekend is. Opnieuw blijkt het bouwjaar hierin een relevante factor: het percentage ligt boven 60% voor woningen gebouwd voor 1975; daarna daalt het stelselmatig tot 13% voor woningen gebouwd na 2005. Ook naargelang het daktype zijn verschillen op te merken: bij woningen met enkel een hellend dak is de dakisolatie slechts in 26,5% van de gevallen onbekend of afwezig; bij woningen met een plat dak en zoldervloer bedraagt het percentage 86,7%. Naargelang het woningtype valt op dat bij 71,5% van de rijwoningen minstens één dak niet geïsoleerd is of dat de aanwezigheid van isolatie onbekend is. Bij appartementen is dat 49%.

Het onderscheid tussen ‘isolatie afwezig’ en ‘isolatie onbekend’ is cruciaal voor de handhaving van de dakisolatieverplichting. De woningcontroleur zal immers enkel strafpunten kunnen toekennen wanneer het EPC expliciet meldt dat er geen isolatie aanwezig is of dat de aanwezige dikte niet voldoet aan de minimumnorm. De controleur kan dus geen strafpunten toekennen aan woningen waarvoor het EPC stelt dat de aanwezigheid van isolatie onbekend is. De controleur zal bij deze woningen moeten overgaan tot visuele vaststelling, voor zover dat mogelijk is.

Overige elementen

De studie bevat een uitgebreide analyse van de energetische resultaten van de woning, toegespitst op de verschillende schildelen (vloeren, daken, muren, ...). Ook de installaties komen uitgebreid aan bod, met o.m. informatie over het type hoofdverwarming. 63% van de Vlaamse woningen wordt verwarmd met gas, 30% met stookolie. Daarnaast wordt in 5% van de woningen elektriciteit gebruikt en in telkens 1% kolen en hout. Wat hernieuwbare energie betreft, is er in 0,2% van de woningen een warmtepomp aanwezig. 0,3% van de woningen beschikt over een zonneboiler en 0,5% over zonnepanelen.

Het volledige onderzoek en een samenvattend rapport kan je als CIB-vastgoedmakelaar terugvinden in het dossier ‘Energieprestatiecertificaat’ op CIBweb.be.

Share: