Unia roept kandidaat-huurders op om zelf praktijktesten te organiseren

04 oktober 2016
Teaser: 

Nog geen twee weken geleden stelde de stad Gent in de pers dat zij de komende jaren verder praktijktesten zou organiseren, toegespitst op de Gentse vastgoedkantoren. Maar ook Unia (vroeger: het Centrum voor Gelijke Kansen en Racismebestrijding) zit niet stil. Unia heeft een methodiek uitgewerkt aan de hand waarvan kandidaat-huurders zelf praktijktesten kunnen uitvoeren.

Bedoeling is dat kandidaat-huurders die ‘discriminatie vaststellen’ deze resultaten doorgeven, zodat Unia verdere acties kan ondernemen. Die acties kunnen strekken van een dialoog met het vastgoedkantoor en/of de eigenaar tot (mogelijk) tuchtklachten of burgerrechtelijke procedures.

Nu duidelijk is gebleken dat er op Vlaams niveau geen politiek draagvlak bestaat om op grote schaal praktijktesten te gaan organiseren hebben de voorstanders daarvan de focus verlegd. Men probeert de grenzen van de regelgeving af te tasten door zelf initiatieven te nemen. De stad Gent bijvoorbeeld maakt gebruik van haar lokale autonomie om het systeem van praktijktesten, uitgevoerd door 30 nog op te leiden vrijwilligers, verder te zetten.

‘Methode’ om discriminatie vast te stellen en te bewijzen

Unia kiest voor een andere piste. Op de website van Unia is een ‘methode’ gepubliceerd aan de hand waarvan kandidaat-huurders zelf discriminatie zouden kunnen meten. Onder de titel ‘Raciale discriminatie op de huisvestingsmarkt: hoe bewijs je het?’ wordt een methodiek uitgelegd voor praktijktesten, zowel via de telefoon als via e-mail. Volgens Unia kunnen kandidaat-huurders die vermoeden dat ze gediscrimineerd werden, nagaan of dat effectief het geval is en kunnen ze dat desgevallend bewijzen.

Belangrijk om weten is dat de methodiek zich louter richt op het beschermde criterium ‘origine’. De focus ligt dus op rassendiscriminatie of ongelijke behandeling op basis van nationaliteit of afkomst.

Telefonische praktijktest

Voor een telefonische praktijktest wordt de kandidaat-huurder aangeraden om het telefoongesprek op te nemen, via een dictafoon of een app waarmee spraakberichten kunnen worden opgenomen.

De kandidaat-huurder moet eerst zelf bellen naar de eigenaar of het vastgoedkantoor. De bedoeling is om het gesprek kort te houden. Unia raadt volgende tekst aan:

Goeiedag (goeienavond), met (naam). Ik bel u in verband met de advertentie voor het appartement dat te huur is in (adres of gemeente waar het gelegen is). Ik zou dit appartement graag eens bezoeken, is dat nog mogelijk?

Na dit gesprek moet de kandidaat-huurder aan een kennis of vereniging vragen om terug te bellen. Doel is dat dit tweede gesprek zo dicht mogelijk aanleunt bij het eerste. Het belangrijkste verschil is dat deze kennis of vereniging ditmaal een Belgisch klinkende naam gebruikt. Opnieuw moet het gesprek zo kort mogelijk zijn. Deze tweede beller moet zich flexibel opstellen en akkoord gaan met de voorgestelde datum (behalve misschien als het nog dezelfde dag is) en met de huurvoorwaarden (begindatum, waarborg, ...).

Unia stelt dat het profiel van de kandidaat-huurder en de tweede beller zoveel mogelijk identiek moet zijn. Eigenlijk mogen alleen de naam en/of het accent verschillen. Als de twee bellers in dat geval ongelijk worden behandeld is dat volgens Unia bewijs dat die ongelijke behandeling door raciale/discriminatoire motieven is ingegeven. Omdat dergelijke gelijke profielen in realiteit onwaarschijnlijk zijn, stelt Unia dat er kleine verschillen mogen zijn om geen achterdocht te wekken bij de eigenaar (een leeftijdsverschil van een paar jaar, een 50-tal euro meer of minder qua inkomen, een soortgelijk beroep, ...). Er zijn echter gegevens die altijd identiek moeten zijn, omdat ze de beslissing van de verhuurder kunnen beïnvloeden (aantal huurders, soort inkomen, gewenste duur van het contract, huisdieren, betalingsbewijs vorige huurwoningen, roker of niet, burgerlijke staat, ...).

De twee contacten moeten op dezelfde dag plaatsvinden, met een paar uur tussentijd. Bedoeling is dat indien de tweede beller wel een afspraak krijgt, hij deze later afzegt onder het mom al een ander pand te hebben gevonden.

Indien opnemen niet mogelijk is, wordt aanbevolen een schriftelijke getuigenis toe te voegen van de persoon of vereniging die de eigenaar of het vastgoedkantoor heeft teruggebeld. In dit geval doet men volgens Unia beter geen beroep op een verwante persoon wiens objectiviteit in twijfel kan worden getrokken.

Wanneer de praktijktest volgens deze richtlijnen is afgenomen kan ze volgens Unia het bewijs leveren van discriminatie door de eigenaar of het vastgoedkantoor wanneer de tweede beller wel een afspraak krijgt en de eerste (de kandidaat-huurder zelf) niet.

Praktijktest via e-mail

De door Unia voorgestelde methodiek voor een praktijktest via e-mail is relatief gelijklopend. De kandidaat-huurder moet eerst zelf een e-mail versturen. Daarvoor kan eventueel het standaardbericht op de website van het vastgoedkantoor gebruikt worden. In dit bericht, dat best zo kort mogelijk is, moet worden gevraagd of het appartement nog beschikbaar is en of het bezichtigd kan worden. Unia geeft een voorbeeld van een e-mail:

Goeiedag,

Ik ben geïnteresseerd in het appartement dat te huur is in (adres indien beschikbaar). Is het nog vrij? En is het mogelijk om het te bezichtigen?

Alvast bedankt voor uw antwoord,

Met vriendelijke groeten,

(Naam)

Net zoals bij de telefonische praktijktest is het de bedoeling dat een kennis of vereniging enkele uren later een soortgelijke e-mail verstuurt. Die mail moet niet noodzakelijk identiek zijn. Wel moeten beide mails dezelfde elementen en dezelfde vragen (beschikbaarheid, mogelijkheid tot bezichtigen, ...) bevatten. De kennis of vereniging moet een Belgisch klinkende naam gebruiken. Opnieuw is het van belang dat het profiel zeer gelijklopend is.

Wat als de reactie van het vastgoedkantoor of de verhuurder verschilt tussen de eerste en de tweede mail, bijvoorbeeld omdat het pand bij de eerste mail niet langer beschikbaar is maar wel bij de tweede mail? In dat scenario raadt Unia de kandidaat-huurder aan om een tweede mail te versturen, met de vraag of de situatie ondertussen veranderd is. Er kunnen immers legitieme redenen zijn voor het verschil in behandeling (bijvoorbeeld: een andere kandidaat huurder had een optie genomen op het pand maar heeft intussen afgezegd). Op de website van Unia staat ook hiervoor een voorbeeldtekst:

Goeiedag,

Ik nam op (datum van het 1ste contact) contact met u op in verband met het huren van het appartement in (adres opgeven). U liet me weten dat het niet meer beschikbaar was, maar ik zie dat de advertentie nog altijd te zien is (of online staat) en ik ben nog steeds geïnteresseerd om het te huren. Is het nog vrij?

Alvast bedankt voor uw antwoord,

Met vriendelijke groeten,

(Naam)

Unia raadt de kandidaat-huurder aan om de chronologie te respecteren: de laatste mail mag enkel worden verzonden nadat er een reactie is gekomen op de e-mail van de kennis (of vereniging).

Volgens Unia kan de chronologie van de feiten leiden tot een vermoeden van discriminatie. Als zo’n vermoeden van discriminatie wordt gevestigd kan in burgerrechtelijke procedures de bewijslast worden omgekeerd. Het is dan aan de eigenaar om te bewijzen dat hij/zij correct gehandeld heeft en niet gediscrimineerd heeft. Deze passage is interessant en belangrijk omdat ze illustreert dat Unia van mening is dat met een praktijktest effectief een vermoeden van discriminatie kan worden gevestigd.

Vraagtekens plaatsen bij juridische waarde

En het illustreert meteen wat de intenties zijn van Unia. Want het omkeren van de bewijslast is hoofdzakelijk van belang in burgerrechtelijke procedures. Het valt bovendien niet uit te sluiten dat Unia aan de hand van deze praktijktesten ook zal proberen tuchtdossiers te openen tegen vastgoedkantoren, bijvoorbeeld in geval van herhaaldelijke negatieve praktijktests.

Er zijn in het verleden al heel wat vraagtekens geplaatst bij de juridische waarde van dergelijke praktijktesten. Zo is er de vraag in welke mate de rechtbanken dit als uitlokking zouden beschouwen en of een negatieve praktijktest in de rechtspraak effectief als voldoende zal worden gezien om een vermoeden van discriminatie te vestigen. In elk geval ziet het er sterk naar uit dat Unia deze juridische waarde wil testen door juridische procedures op te starten.

Net daarom is het belangrijk dat de vastgoedkantoren zich bewust zijn van de campagne die Unia nu ongetwijfeld zal gaan voeren om kandidaat-huurders zelf praktijktesten te laten afnemen.

Voor meer info, surf naar de website van Unia.

Share: