Gezocht: investeerders in huurwoningen

De voorbije weken was er een hele discussie over het al dan niet bevriezen van de indexering van de woninghuurprijzen. Het leek wel een staatszaak waar ministers, partijvoorzitters, het middenveld, kortom, bijna iedereen een mening over had. Over de essentie leek het echter zelden te gaan: hoe we de private huurmarkt opnieuw zuurstof kunnen inblazen. En dit terwijl vorige week uit een grootschalig onderzoek bleek dat de betaalbaarheidsproblemen op die private huurmarkt toenemen. Ondanks een inhaalbeweging blijft bovendien een significante harde kern van woningen van slechte kwaliteit bestaan. Dergelijke problemen kunnen alleen worden opgelost door investeringen in de huurmarkt opnieuw aantrekkelijker te maken. De omvang van de problematiek vereist dat alle beleidsniveaus en alle regeringen er samen de schouders onder zetten.

CIB Vlaanderen pleit al lang voor efficiënte beleidsmaatregelen om beleggers aan te moedigen om te investeren in huurwoningen. Daarnaast is er ook dringend nood aan beleidsmaatregelen om de uitval tegen te gaan. Het doel moet zijn om de huidige verhuurders op de markt te houden én een hogere instroom van nieuwe investeerders te realiseren.

Groot Woononderzoek 2013

Vorige week dinsdag werden in het Vlaams Parlement de resultaten van het Groot Woononderzoek 2013 gepresenteerd. Het onderzoek, gevoerd via een bevraging van 10.000 Vlamingen en 5.000 woningschouwingen, poogt een doorsnede te verschaffen van de Vlaamse woningmarkt anno 2013.

Uit de bevindingen van het onderzoek blijkt dat de private huurmarkt nood heeft aan een stimulerend beleid. De beste garantie om de kwaliteit van huurwoningen te verhogen en de huurprijzen betaalbaar te houden is het aanbod van huurwoningen te verhogen. Schaarste leidt doorgaans tot hogere prijzen en mindere kwaliteit. En om het aanbod van huurwoningen te verhogen heeft de private huurmarkt zuurstof nodig.

Stimulerend beleid

Alle regeringen moeten drastisch besparen om de begrotingen in evenwicht te houden of de tekorten minstens te beperken. Het gevolg hiervan is dat onder meer de Vlaamse regering geen ruimte meer heeft voor bijkomende financiële stimuli om de vrije huurmarkt de noodzakelijke zuurstof te geven. We kunnen alleen maar hopen dat er binnen twee tot drie jaar wél begrotingsruimte zal zijn om de vrije huurmarkt aan te zwengelen.

In haar memorandum doet CIB Vlaanderen zelf een hele reeks concrete voorstellen om het beleggen in huurwoningen aantrekkelijker te maken en zo nieuwe investeerders aan te trekken en de huidige investeerders te behouden.

Een voorzitster van een meerderheidspartij stelde afgelopen weekend voor om de schenkingsrechten op vastgoed te verlagen. Dit is een van de voorstellen uit het CIB- memorandum. Even belangrijk is evenwel om de erfenisrechten op vastgoed gevoelig te verlagen. Oudere eigenaars verkopen nog steeds hun huurwoningen om te voorkomen dat hun kinderen zware erfenisrechten moeten betalen.

Maar naast beleidsmaatregelen die de overheid geld kosten, zijn er ook veel maatregelen die geen geld kosten en ervoor zorgen dat de verhuurders niet worden ontmoedigd.

Discussie over indexering woninghuur

De hele discussie over het al dan niet indexeren van de huurprijs roept vragen op bij de verhuurders. De huurindexering was dit jaar zo laag dat veel verhuurders het niet eens de moeite vonden om een brief met de huuraanpassing te versturen naar hun huurders. Veel verhuurders hebben dan ook met verbazing naar de discussie gekeken. Ze zouden moeten investeren in kwaliteitsverbetering en in energiebesparing, maar ondertussen worden debatten gevoerd over het nu al dan niet bij wet opleggen van een indexsprong voor de huurprijzen.

Opmerkelijk is dat deze discussie nu vooral lijkt te verzanden in een juridisch debat over welke regering nu feitelijk bevoegd is. Mogen we nog opmerken dat het verkrijgen van een goed werkende en voldoende ruime private huurmarkt in ieders belang is? Het zou dan – zacht geformuleerd – bizar zijn indien het streven van de Vlaamse regering om de huurmarkt te versterken doorkruist zou worden door federale maatregelen die in eerste instantie tot doel hebben het concurrentievermogen te versterken. In de geest van de zesde staatshervorming is het logisch dat de Vlaamse regering bevoegd is voor een materie als de indexering die immers onlosmakelijk behoort tot het woonbeleid.

In elk geval wordt met deze symbooldiscussie opnieuw geen positief signaal gegeven richting de private verhuurders én potentiële nieuwe investeerders.

Schrap verplichte prijsaanduiding op affiches

De verplichte prijsaanduiding op affiches ‘te huur’ kwam in het gemeen huurrecht toen mevrouw Onkelinx minister van Justitie was. De Vlaamse kamerleden die deze verplichting goedkeurden, verklaarden toen unaniem dat niemand zich zorgen hoefde te maken want geen enkele Vlaamse gemeente zou hierop het facultatief toezicht uitoefenen.

Zoveel jaren later is de toestand evenwel anders. Meerdere Vlaamse gemeenten hebben intussen een gemeentelijk reglement goedgekeurd om de verplichte prijsaanduiding te controleren en te sanctioneren. Het nut van deze verplichting is tot nog toe niet bewezen. Het controleren en zelfs sanctioneren kost overheidsmiddelen die beter kunnen worden aangewend om onder meer woonbeleid te voeren.

De Vlaamse regering en het Vlaamse parlement die intussen bevoegd zijn voor de huurwetgeving moeten zich de vraag stellen wat nu concreet de meerwaarde is van deze verplichting. Uit nazicht op de websites van de vastgoedmakelaars is afdoende gebleken dat de huurprijs bijna zonder uitzondering wordt vermeld. Men moet zich dan ook de vraag stellen of er geen nood is aan een herwaardering van het immobord als een eenvoudige aankondiging van de te-koop of te-huurstelling. Verdere informatie is immers steevast te vinden in het elektronisch zoekertje.

Trek investeerders over de brug

Geld voor financiële impulsen is er momenteel niet. Maar maatregelen die zorgen voor een gunstiger investeringsklimaat, en die géén overheidsmiddelen kosten, kunnen nu wel worden genomen. En op zijn minst is een beetje voorzichtigheid ten opzichte van maatregelen met een potentieel negatief effect voor de huurmarkt aangewezen – ongeacht het beleidsniveau dat bevoegd is.

En wie helpt men hiermee? De verhuurder, maar in de eerste plaats ook de huurder die door een ruimer aanbod meer keuze zal hebben.

Share: