Een regeerakkoord zet niet enkel inhoudelijke lijnen uit. Het bepaalt ook de ‘toon’. De klemtonen die een regering legt, geven een signaal richting de bevolking. Hoe dat signaal onthaald wordt, daar heeft men niet altijd controle over. Een goed voorbeeld: de renovatieplicht. Een groot deel van de bevolking hoort: ‘het is allemaal niet zo dringend als we dachten’. Ook wie geen vastgoedaankoop gepland heeft, onthoudt die boodschap. Waaronder dus tal van mede-eigenaars in appartementsgebouwen. Ofwel: hoe het start-stopbeleid rond energie mede-eigenaars en syndici die willen renoveren stokken in de wielen steekt.
Het energiebeleid omschrijven als ‘start-stop’ is feitelijk onjuist en te hard. De renovatieplicht blijft wel degelijk bestaan. Ze wordt alleen niet verder verstrengd. Echt terugschroeven: zo ver gaat de regering niet.
En het regeerakkoord bevat tal van andere maatregelen die stuwen richting energetische renovaties. De belangrijkste voor syndici is ongetwijfeld dat de regering een gebouwlabel zal invoeren. Dat wil zeggen: een maatregelenpakket voor de gemene delen van appartementsgebouwen op basis van het EPC GD. Over de inhoud weten we nog niet veel. De kans is echter groot dat er specifieke te behalen normen komen voor muren, beglazing, daken, … Dit gekoppeld aan concrete deadlines.
Die ingrijpende maatregel is echter ‘verborgen’ achter de nogal moeilijk te interpreteren term ‘gebouwlabel’. Het contrast met de prominente boodschap rond de renovatieplicht kan niet groter zijn. Versoepelingen worden breed uitgesmeerd, terwijl je de verstrenging slechts vindt als je met een vergrootglas leest.
Druk van de ketel
Net daarom vinden we dat de omschrijving ‘start-stop’ de perceptie over het energiebeleid kort en krachtig vat. Het is de conclusie die veel burgers trekken na de presentatie van het regeerakkoord: de druk is van de ketel. Renoveren: het is even wat minder prioritair.
Andere maatregelen versterken dat beeld. Denk aan het indexatieverbod voor energieverslindende woningen. Na een jaartje van kracht te zijn, ging dat verbod in oktober 2023 op de schop. Daar komt men echter amper een jaar later alweer op terug. Het indexatieverbod zal opnieuw worden ingevoerd. Maar niet meteen: pas in 2028. Voor verhuurders ligt dat dermate ver in de toekomst dat niemand zich daar nu zorgen over maakt. De urgentie wordt niet meteen aangewakkerd.
Deze perceptie over het energiebeleid heeft consequenties. Appartementsgebouwen zijn daar het beste voorbeeld van. Een renovatietraject heeft maar kans op slagen als de algemene vergadering er in mee gaat of daar eenvoudigweg toe verplicht wordt.
Een gebouw staat vol van split-incentives. Mede-eigenaars onder het dak die willen renoveren versus lager gelegen appartementen. Verhuurders versus mede-eigenaars die hun appartement zelf bewonen. Jongeren versus ouderen. Je krijgt er maar lijn in met een duidelijk kader, een standvastig beleid.
Dat is echter niet wat we vandaag krijgen. Het verstrengingspad voor de renovatieplicht loslaten zegt: label D is voldoende. Laat het nu in appartementsgebouwen vaak zo zijn dat een label D net nog haalbaar is met enkel ingrepen aan het individueel appartement (vervanging van individuele beglazing tot plaatsing van een warmtepomp). Enkel om verder te gaan is echt een aanpak van de gemene delen vereist. Een veralgemening uiteraard maar vaak wel realiteit…
Verkeerd signaal
Stoppen bij label D geeft dus binnen appartementscontext een extra signaal: een collectieve aanpak is niet strikt nodig. Uiteraard is dat net het omgekeerde van de boodschap waar we nood aan hebben. Waar mogelijk moeten we richting collectieve oplossingen. Denk maar aan het voorbeeld van load-balancing bij laadpalen. Ook daar laat de politiek veel te lang de deur open voor individualisme versus het gezond verstand van de collectiviteit. Dat zou in mede-eigendom moeten primeren.
De toon die is gezet van een ‘start-stop’-energiepolitiek dreigt het ritme van renovaties in appartementsgebouwen af te remmen. Mede-eigenaars die zich verzetten tegen belangrijke collectieve werken voelen zich gesterkt. Het loopt even niet meer zo’n vaart, weet je wel.
Daar mogen we ons als sector niet bij neerleggen. De politiek moet gewezen worden op de impact van de toon die ze zet. De stem van de syndici moet gehoord worden. De insteek is immers anders. Bemiddelaars liggen wakker van de moeilijkere verkoop van energieverslindende panden. Maar dat doet geen afbreuk aan het feit dat het terugschroeven van de renovatieplicht richting appartementsgebouwen een verkeerd signaal geeft. Die teneur moet dringend getemperd worden.
Een gebouwlabel met duidelijke maatregelen zou hier het verschil in kunnen maken. Minstens kan dit een opening bieden om het gesprek/overleg rond renovatieverplichting binnen de VME opnieuw aan te wakkeren. Of de verplichtingen financieel en praktisch haalbaar zijn, wordt daarbij uiteraard een cruciale kwestie.
Aan syndici geven we ondertussen een duidelijke boodschap. Perceptie is geen realiteit. We kunnen en moeten dat ook zo meegeven aan mede-eigenaars. Het regeerakkoord mag een stap terug lijken. In realiteit is het dat eigenlijk niet. Zeker niet wat appartementsgebouwen betreft. Het gebouwlabel zal impact hebben. Het indexatieverbod ook. De renovatieplicht is niet afgeschaft. En in 2030 wordt de energienorm van kracht. Daar niet aan voldoen, betekent meer dan enkel een verbod op indexatie. Het is een verbod om überhaupt te mogen verhuren.
Realiteit in plaats van perceptie
Voorzienige VME’s en algemene vergaderingen laten zich dan ook best leiden door de realiteit in plaats van de perceptie. Er zullen in oudere gebouwen werken nodig zijn, zowel om aan de normen te voldoen als om de leefbaarheid te garanderen (om van de betaalbaarheid van de energiefactuur nog te zwijgen).
Baseer daarop de belangrijke beslissingen rond het opbouwen van reservekapitaal, het opvragen van renovatieadvies en de opstart van werken. Aan het einde van de rit haalt de realiteit de perceptie immers altijd in.
Peggy Verzele
Directeur CIB Studiedienst