In de recente pers zie je (helaas) de beste illustratie waarom het lekken van onderhandelingsdocumenten nooit een goed idee is. Een aantal kranten konden de startnota voor het woonbeleid van N-VA-formateur Matthias Diependaele inkijken. Blikvanger: het voorstel om het gunsttarief in het verkooprecht (de ‘registratierechten’) voor de aankoop van de enige gezinswoning te verlagen van 3% naar 1%. Je zal hierover als vastgoedprofessional ongetwijfeld vragen krijgen van kopers en verkopers. Daarom beklemtonen we: het gaat slechts over een (gelekt) beleidsvoorstel richting onderhandeling. Er is nog geen beslissing genomen. Of de verlaging er effectief komt, is koffiedik kijken. Niemand kent het antwoord of kan het weten. Er zijn nog geen knopen doorgehakt.
Zelfs moest er politieke consensus zijn over de verlaging, weten we nog niets over ‘het wanneer’. Het voorstel zegt: tegen het einde van de legislatuur. Als de andere partijen er zich mee achter scharen is het dus ergens voor medio 2029. Het kan volgend jaar zijn maar even goed in 2028.
Toch zullen kopers en verkopers er mogelijks al mee in het achterhoofd zitten. Daarom is het zo schadelijk dat dit is uitgelekt. Een fiscale hervorming bereid je in stilte voor, niet in de media. Je moet gedragseffecten vermijden.
Vanuit CIB hebben we een duidelijke oproep aan de onderhandelaars overgemaakt: communiceer omzichtig over de vastgoedmarkt. Je dreigt ze anders immers te verstoren. Dat is nefast voor iedereen die wakker ligt van betaalbaar wonen.
Hoe communiceren aan kopers met vragen?
Als je vragen ontvangt van kopers, kan je maar één boodschap meegeven: niets staat al vast. Het is onzeker of er effectief een verlaging komt. Het gaat slechts om één van de voorstellen die op tafel liggen. Zelfs als het tarief wordt aangepast, weet nog niemand wanneer.
Je kan er als koper dus geen rekening mee houden. Je moet de rekening maken op basis van wat je vandaag weet, zonder speculatie over wat mogelijks komen gaat.
De rente is veel belangrijker voor wat je finaal als koper in totaal betaalt dan een korting met 2% verkooprecht waarvan niemand weet of en wanneer die er komt. Het is veeleer zaak nu te genieten van de lagere rente, dan de aankoop uit te stellen. Alleen wie een betrouwbare glazen bol heeft, kan daar op speculeren.
Wie weet hoe de rente er binnen een jaar zal uitzien? De inflatie is gezakt maar blijft tegelijk zeer wisselvallig. Kan ze opnieuw stijgen? Uiteraard. We leven in een onzekere wereld. Zal de ECB de rente kunnen verlagen? Dan hangt volledig van de inflatie af…
Aan kopers dus maar één advies. Maak je rekening zoals je er vandaag voorstaat. Je aankoop uitstellen omdat een overheid een belastingverlaging voorstelt: dan moet je wel al heel veel vertrouwen hebben. Niet evident in barre budgettaire omstandigheden…
Wat vinden we als sector van het voorstel?
CIB is al decennialang voorvechter van een verlaging van de transactiekosten, om eigendomsverwerving te ondersteunen. Die visie is onveranderd.
Het moet wel gezegd: in ons memorandum legden we een andere klemtoon. We braken een lans voor de afschaffing van het gewestelijk hypotheekrecht. Die belasting is verschuldigd op het hypothecair krediet waarmee een koper zijn aankoop financiert. Aan een tarief van 1% van het bedrag van dit krediet legt het hypotheekrecht een stevige fiscale last op de koper.
Het hypotheekrecht heeft nog meer nadelen:
- Het is een sociaal onrechtvaardige belasting. Alleen kopers die een krediet nodig hebben, moeten ze betalen. Minder gegoede gezinnen worden er dus zwaarder door getroffen.
- Omdat er vaker geleend wordt voor de eigen woning (in vergelijking met investeringsvastgoed) treft het hypotheekrecht meer de eigendomsverwerving.
- De afschaffing van het hypotheekrecht komt alle kopers ten goede: zowel bij de aankoop van een bestaande woning als bij de aankoop van een (ver)nieuwbouwwoning. Het zorgt voor een bredere incentive dan een verlaging van het verkooprecht (enkel van toepassing op bestaande woning). Bovendien zit de (ver)nieuwbouwsector zwaar in het slop en kan deze elke mogelijke steun goed gebruiken.
- Het hypotheekrecht is ook van toepassing op de middelen die de koper ontleent voor zijn of haar renovatiebudget. Vanuit die optiek is het voor de renovatiedoelstellingen een contraproductieve belasting.
We hebben dan ook aan de regeringsonderhandelaars meegegeven dat we het hypotheekrecht om deze redenen een logischer doelwit vinden voor belastingvermindering.
Bovendien willen we absoluut niet dat de kloof tussen de aankoop van de gezinswoning en die van investeringsvastgoed nog groter wordt. Integendeel, er is dringend nood aan een incentive voor buy-to-let. Door de stijgende rente kampt de huurmarkt reeds met het stilvallen van nieuwe investeringen, en dus met een toenemend aanbodtekort. Om dat te keren willen we het tarief van het verkooprecht verlagen naar 10% in geval van verhuur van de aangekochte woning als hoofdverblijfplaats (zowel sociaal als privatief).
Tot slot vinden we dat bij een hervorming van het verkooprecht zeker naar de rechtenvermindering gekeken moet worden. Problematiek hierbij is dat het werken met een vaste grens inzake verkoopprijs/-waarde prijsbewimpeling en tekortschatting in de hand werkt. Bovendien wordt het bedrag niet geïndexeerd, waardoor steeds meer aankopen buiten het toepassingsgebied vallen. Dit ondergraaft de effectiviteit op middellange termijn.
Tot slot is er de vraag naar het lot van het huidige 1%-tarief voor ingrijpende energetische renovatie & sloop/heropbouw. Wordt daarvoor nog een fiscale incentive voorzien?
Deze visie en deze vragen hebben we voorgelegd aan de regeringsonderhandelaars, samen met de oproep om de vastgoedmarkt niet te verstoren door de communicatie. We dringen er ten stelligste op aan dat ze deze boodschap ter harte nemen.
