Erfdienstbaarheden: hoe komen ze tot stand en hoe kunnen ze beëindigd worden?

11 april 2016
Teaser: 

Sommige kopers hebben het ongetwijfeld al meegemaakt: na een lange zoektocht komen ze eindelijk de woning van hun dromen tegen.  Maar wat blijkt?  Er rust een erfdienstbaarheid op de grond. Hoe komen ze tot stand en hoe kunnen ze beeïndigd worden?

Een erfdienstbaarheid is een last die op een erf (het lijdende of dienende erf) gelegd wordt tot nut en gebruik van een erf dat aan een andere eigenaar toebehoort (het heersende erf). Bekende voorbeelden zijn het recht van doorgang of het recht van uitweg. Het is je taak als vastgoedmakelaar om de koper hierover te informeren. Het is dan ook aangewezen om de eventuele erfdienstbaarheden, die rusten op het erf, in het compromis op te nemen. Zo vermijd je problemen achteraf.

Hoe komen ze tot stand?

Een erfdienstbaarheid kan op vier manieren tot stand komen: door verkrijgende verjaring, door een titel, door bestemming door de huisvader of door de wet.

Verkrijgende verjaring

De verkrijgende verjaring kan ingeroepen worden na verloop van 30 jaar en dit enkel voor zichtbare en voortdurende erfdienstbaarheden. Zichtbare erfdienstbaarheden zijn gekenmerkt door uitwendige tekenen. Denk bijvoorbeeld maar aan een pad dat ontstaat door het herhaaldelijk gebruik ervan. Bij voortdurende erfdienstbaarheden is het gebruik voortdurend zonder dat daar telkens een daad van de mens voor vereist is, bijvoorbeeld een erfdienstbaarheid van uitzicht.

Titel

Een erfdienstbaarheid kan ook ontstaan door een titel. Deze titel kan een overeenkomst of testament zijn. Voor deze ontstaansgrond komen alle erfdienstbaarheden in aanmerking, zichtbaar of niet, voortdurend of niet. Er bestaat immers een vrijheid om erfdienstbaarheden te vestigen. Hierbij geldt dat de overeenkomst moet worden overgeschreven in de registers van het hypotheekkantoor om tegenover derden te kunnen worden ingeroepen. Deze voorwaarde geldt echter niet voor zichtbare erfdienstbaarheden. In dat geval zijn de uitwendige tekenen van de erfdienstbaarheid zelf voldoende om de erfdienstbaarheid geldig te maken ten aanzien van derden.

Bestemming door de huisvader

Een derde manier om een erfdienstbaarheid in het leven te roepen, is de bestemming door de huisvader. Een erfdienstbaarheid door bestemming van de huisvader ontstaat wanneer een eigenaar tussen zijn erven een toestand creërt die als een erfdienstbaarheid kan worden beschouwd en die net als bij de verkrijgende verjaring voortdurend en zichtbaar is. Op het ogenblik dat erven gesplitst worden in die zin dat ze aan verschillende eigenaars gaan toebehoren en de toestand verder blijft bestaan, vermoedt de wet dat door een stilzwijgende overeenkomst de erfdienstbaarheid ontstaan is door bestemming van de huisvader.

Wetgeving

Ten slotte kunnen op basis van de wetgeving verschillende erfdienstbaarheden worden ingesteld (bijvoorbeeld het recht van uitweg voor ingesloten erven, de regeling wat betreft afstanden van bouwwerken en beplantingen, ...).

Hoe kunnen ze beëindigd worden?

Erfdienstbaarheden zijn in principe eeuwigdurend en gaan niet teniet door verloop van tijd, behalve wanneer uitdrukkelijk een tijdsbeperking in de titel is opgenomen. Ook door verkoop gaat de erfdienstbaarheid dus niet teniet. De wetgever heeft evenwel een aantal specifieke beëindigingsgronden voorzien.

Vermenging

Erfdienstbaarheden kunnen tenietgaan door vermenging. Dat betekent dat het perceel van het lijdende erf en het perceel van het heersende erf in handen komen van één en dezelfde persoon. Dit kan gebeuren door middel van verkoop, schenking of erfenis. De erfdienstbaarheid zal echter herleven wanneer de percelen opnieuw in handen komen van verschillende eigenaars.

Verjaring

Erfdienstbaarheden kunnen beëindigd worden door verjaring. Ze kunnen immers uitdoven door de niet uitoefening ervan gedurende 30 jaar.

Verlies van nut

Verder kan de eigenaar van het lijdende erf ook oordelen dat de erfdienstbaarheid geen enkel nut meer heeft voor het heersende erf. In dat geval kan hij bij de rechter het verlies van ieder nut van de erfdienstbaarheid laten bevelen. Deze mogelijkheid van beëindiging vormt een uitzondering op het eeuwigdurende karakter van erfdienstbaarheden en zal dus zeer streng beoordeeld worden door de rechter.

Materiële onmogelijkheid tot uitoefening

Bovendien kan de materiële onmogelijkheid tot uitoefening de erfdienstbaarheid beëindigen. Dit is bijvoorbeeld het geval wanneer een erfdienstbaarheid om water te halen uit een put of een bron, feitelijk onmogelijk wordt omdat de put of bron droog is gevallen. Ook hier geldt het principe dat de erfdienstbaarheid herleeft wanneer de onmogelijke uitoefening ophoudt te bestaan. Een tijdelijke hinder zal dus niet voldoende zijn om zich op deze beëindigingwijze te baseren.

Eigenaar heersende erf doet afstand

Ten slotte bestaat de mogelijkheid voor de eigenaar van het heersende erf om afstand te doen van zijn erfdienstbaarheid. Wanneer die afstand schriftelijk gebeurt, moet deze worden ingeschreven in de hypothecaire registers zodat ze tegenstelbaar wordt aan derden.

 

 

Share: