Evaluatie Vlaams Woninghuurdecreet deel I: toegang tot de private huurmarkt en financiële aspecten

Over de verplichte huurprijsaffichering is consensus bereikt om de moderne interpretatie te verankeren in het Vlaams Woninghuurdecreet. Ook in Gent zou daarmee de verplichte vermelding op de raamaffiche kunnen wegvallen als de informatie opgenomen is in een digitaal zoekertje. De handhaving verhuist voor een stuk naar het Vlaams niveau. De lokale overheid zal raamaffiches nog steeds kunnen controleren. Maar, als er ook een digitaal zoekertje is, zal de Vlaamse overheid dit opvolgen. De Vlaamse overheid legt een administratieve boete op en ontvangt de gelden, tenzij het gaat om inbreuk die gemeenschapswachten zelf meteen kunnen vaststellen (bv. geen verwijzing naar digitaal zoekertje). Doel is dat hiermee ook de recalcitrante stad Gent tot inkeer kan worden gebracht.

Vanuit huurderszijde leeft er een uitdrukkelijke vraag om te bepalen dat een verbod op het houden van huisdieren in een huurcontract steeds voor niet-geschreven moet worden gehouden. Met andere woorden: huurders willen een recht op het houden van een huisdier verankerd zien in het woninghuurrecht. Het spreekt voor zich dat we daar vanuit CIB niet in konden meegaan. Helaas weten we dat de politiek hier mogelijks gevoelig voor zal zijn. Vlaams minister van Dierenwelzijn Ben Weyts heeft immers reeds initiatieven genomen. Daarom zal je in het evaluatierapport ook meer lezen over noodzakelijke uitzonderingen, indien het negatief advies van de Verenigde Eigenaars en CIB in de wind zou worden geslagen. Het gaat dan o.m. om uitzonderingen voor overlast, ongeschiktheid van de woning en een verbodsbepaling in het RIO van een appartementsgebouw.

Precontractuele informatie: welke info mag je wanneer in het verhuurproces opvragen bij een geïnteresseerde kandidaat-huurder? Voor de vastgoedsector is het al lang een hamvraag. De huidige regels, vervat in de Aanbeveling 2009/01 van de Gegevensbeschermingsautoriteit, zijn archaïsch en achterhaald. Ze compliceren het proces door het in tal van stappen op te delen.

Vanuit CIB legden we een vereenvoudigd voorstel op tafel, die alles opsplitst in 3 heldere momenten: (1) het aanvragen van een plaatsbezoek, (2) het indienen van een kandidatuur en (3) de opmaak van het huurcontract. Bovendien vinden we het essentieel dat bij het aanvragen van een plaatsbezoek een indicatie van het inkomen opgevraagd zou mogen worden. Dit om plaatsbezoeken te vermijden die geheel nutteloos zijn voor zowel de eigenaar, de zittende huurder, de vastgoedmakelaar als de geïnteresseerde. Een indicatie is de lichtste stap (=zonder bewijsstukken).

Ondanks de redelijkheid (o.i.) van dit voorstel bleek er geen consensus over te bestaan. Het zal dus aan de volgende Vlaamse regering zijn om – op basis van de argumenten pro/contra in het rapport – de beslissing te vellen. We zullen in elk geval een lans blijven breken voor deze vereenvoudiging.

Tot niemands verbazing wierpen de huurdersbonden tijdens de evaluatie opnieuw hun vraag op om de huurprijzen te reguleren. Zowel voor verhuurdersorganisaties als voor CIB is dat no pasaran. Veel nieuwe argumenten kwamen overigens niet op tafel. En: het blijft ons een raadsel waarom dit steeds aan de oppervlakte moet komen. Tonen buitenlandse voorbeelden zoals Berlijn niet net het failliet van prijsregulering? Het enige effect is een stevige aanboddaling, terwijl we al een schrijnend tekort ervaren. In het rapport lees je de weergave van de tegengestelde meningen.

De persoonlijke borgstelling is voor CIB de belangrijkste prioriteit bij de aanpassing van het Vlaams Woninghuurdecreet. Een persoonlijke borgstelling moet opnieuw kunnen in combinatie met een andere waarborgvorm en zonder beperking qua aantal maanden. We kregen de steun van o.m. de Verenigde Eigenaars en de Eigenaarsbond. Uiteindelijk kan ook niemand verantwoorden waarom ouders zich borg kunnen stellen voor het hypothecair krediet van hun kind maar dit niet zou mogen op de huurmarkt. 

De huurdersbonden blijven zich echter verzetten. Het Vlaams Huurdersplatform vreest dat wie geen persoonlijke borg kan aanbrengen zal worden uitgesloten. Dit is totaal tegengesteld aan hoe wij naar de borgstelling kijken: als een manier voor een kwetsbare persoon om zijn of haar kandidatuur kracht bij te zetten in de onvermijdelijke concurrentie met andere kandidaten.

Er bleek wel consensus over het verlengen van de verjaringstermijn voor de vordering tot vrijgave van de waarborg naar 18 maanden i.p.v. één jaar. Dat is nuttig indien de verhuurder moet wachten op de jaarlijkse algemene vergadering van het appartementsgebouw voor de afrekening van het collectief verbruik. We blijven vanuit CIB voorstander van de goede praktijk om het leeuwendeel van de waarborg vrij te geven en slechts een deel in te houden als provisie voor een collectieve afrekening. Huurders hebben immers vaak nood aan dit bedrag bij een mutatie naar een andere woning.