Hoogbouw in de lift?

Het was op 11 februari en de daaropvolgende dagen nationaal en regionaal nieuws: Marc Coucke, ondernemer en bekende Vlaming, investeert 75 miljoen euro in vastgoed. Of wat nauwkeuriger, Marc Coucke wordt voor de helft eigenaar van bouwpromotor Versluys, mits een financiële inbreng van 75 miljoen euro. Op een persconferentie worden de ambitieuze plannen toegelicht.

Het is een opsteker voor de vastgoedsector dat een succesvol ondernemer als Marc Coucke investeert in de sector. Dat er meer dan centen wordt ingebracht is ook duidelijk. Samen met de bekendmaking van de inbreng werden ook de ambities toegelicht. En deze zijn niet min. De ambitie is het ontwikkelen, bouwen en verkopen van appartementen aan de kust maar ook op andere locaties.

De schaarste aan bouwpercelen aan de kust wil men opvangen door in te zetten op hoogbouw aan de kust. Niet dat men nu mikt op 6 of 10 bouwlagen. Neen, het mogen er meer zijn. Het mogen gerust 15, 20 of zelfs 30 bouwlagen zijn. Tien jaar geleden was alleen al maar spreken over hoogbouw voor velen een gruwel. De tijden zijn intussen veranderd. Kwalitatieve hoogbouw is weer bespreekbaar. Er gaan zelfs meer en meer stemmen op om in te zetten op kwalitatieve hoogbouw om de huisvestingsbehoeften van de komende decennia in te vullen.

Vraag is natuurlijk of het zinvol en verantwoord is om elk gebouw van 10 bouwlagen te vervangen door een hoogbouw van 15, 20 of 30 bouwlagen. Wanneer sprake is van kwalitatieve hoogbouw, moet de kwaliteit slaan op het gebouw zelf maar ook de inplanting van het gebouw. Hoogbouw is dus zeker verantwoord, in sommige gevallen zelfs aan te moedigen, maar dan moeten niet alleen hoge eisen worden gesteld aan het gebouw zelf, maar ook aan de inplanting.

Het wordt een hele uitdaging voor de gemeenten om hun planologen en stedenbouwkundigen aan het werk te zetten om te onderzoeken waar hoogbouw verantwoord is. Het aanpassen van bestemmingsplannen om verantwoorde hoogbouw toe te laten zal dan nog een hele administratieve weg moeten afleggen. Dus pleiten voor hoogbouw van 15, 20 of 30 bouwlagen is een te ondersteunen vraag.

Op de persconferentie werd ook gewezen op de slechte kwaliteit van een groot aantal appartementsgebouwen aan de kust. Hier werd vooral gewezen naar gebouwen uit de bouwhausse van de jaren '60 en '70. Deze gebouwen zouden tot op de draad versleten zijn en niet meer voldoen aan de energienormen. Het zal wel juist zijn dat er in elke kustgemeente, maar bij uitbreiding in elke Vlaamse gemeente, gebouwen staan uit de jaren '60 en '70 die in slechte staat zijn. Maar het is evenzeer juist dat veel gebouwen uit deze periode, ook aan de kust, goed onderhouden zijn en zeker niet klaar voor de sloop. Het is overigens opvallend wat de gevolgen zijn van de generatiewissel in deze oudere gebouwen. Nieuwe eigenaars van appartementen maar ook kinderen of kleinkinderen van de eerste eigenaars gaan over tot dikwijls grondige renovatie van de appartementen en dan neemt de druk toe om ook gevels, terrassen, liften en alle gemeenschappelijke delen te onderhouden en te vernieuwen. Deze gerenoveerde gebouwen zijn dus lang niet klaar voor de sloop.

Dringende aanpassing van de wet op de mede-eigendom ?

Verder viel op de persconferentie ook te horen dat de wet op de mede-eigendom dringend zou moeten worden gewijzigd. De vereiste meerderheid om te beslissen tot sloop zou best worden herleid tot 90% van de mede-eigenaars. Dit is geen volledig nieuw voorstel. Sommige bouwpromotoren dromen er al langer van dat één of een groep van mede-eigenaars in de wettelijke onmogelijkheid zouden worden gezet om zich te verzetten tegen sloop van het bestaande gebouw.

CIB Vlaanderen werd al enkele keren gevraagd om steun te geven aan voorstellen om op dit punt de wet op de mede-eigendom aan te passen. Tot nu heeft CIB Vlaanderen deze boot altijd afgehouden omdat de voorstellen doorgaans onvoldoende genuanceerd waren. Het is natuurlijk wel onwezenlijk dat de eigenaar van een kelder de sloop van een gebouw met 100 appartementen kan tegenhouden wanneer alle overige mede-eigenaars met deze sloop instemmen.

Anderzijds moet er ook aandacht zijn voor mogelijke misbruiken. Om in een mede-eigendom onderhouds- en renovatiewerken goed te keuren is er op de algemene vergadering een meerderheid nodig van 75%. Dus als 70% van de mede-eigenaars akkoord is om werken uit te voeren en 30% niet akkoord, dan worden de werken niet uitgevoerd. Wanneer een minderheid van de eigenaars, of een bouwpromotor die 30% van de quotiteiten bezit, zich systematisch tegen noodzakelijke onderhoudswerken verzet dan is het gebouw gedoemd te verloederen. En het verval resulteert dan al snel in ontevredenheid bij sommige mede-eigenaars die niet wensen te blijven wonen in een niet onderhouden gebouw. En zo kan het snel gaan, tot er na enkele jaren enkel nog een gebouw overblijft goed voor de sloop.

Mede-eigendom is een complex verhaal van rechten en plichten, van evenwichten. Over elke wijziging van de wet op de mede-eigendom moet goed worden nagedacht. De bouwpromotoren zullen wel hun wensen hebben. Maar betrek zeker de syndici, die veel terreinervaring hebben, ook in het verhaal.

Share: